Развитие Брисбена Бэйлендс - Brisbane Baylands development

Брисбен Бэйлендс
Проект
РазработчикUniversal Paragon Corporation
Интернет сайтBrisbanebaylands.com
Расположение
Разработка Brisbane Baylands находится в Сан-Франциско.
Развитие Брисбена Бэйлендс
Координаты: 37 ° 42′25 ″ с.ш. 122 ° 24′14 ″ з.д. / 37,707 ° с.ш.122,404 ° з. / 37.707; -122.404Координаты: 37 ° 42′25 ″ с.ш. 122 ° 24′14 ″ з.д. / 37,707 ° с.ш.122,404 ° з. / 37.707; -122.404
РасположениеБрисбен, Калифорния
Brisbane Baylands находится в Сан-Франциско.
Брисбен Бэйлендс
Брисбен Бэйлендс
Брисбен Бэйлендс (Сан-Франциско)

Брисбен-Бэйлендс это участок земли площадью 660 акров (270 га) в Брисбен, к югу от Сан-Франциско граница.[1] Было несколько предложений по развитию участка, который ранее использовался как железнодорожный вокзал и муниципальная свалка; историческое использование привело к загрязнению почвы, загрязненным ливневым стокам и потенциальным захоронениям токсичные отходы. Ни одно из настоящих предложений не было одобрено городским советом Брисбена.

Примерно треугольный участок ориентирован в основном с севера на юг и ограничен с запада бульваром Бэйшор. Bayshore Freeway на восток и линия Сан-Франциско - округ Сан-Матео на север; она включает лагуну Брисбен как самую южную часть, хотя развитие лагуны не планируется. Основная дорога через участок - Туннельная авеню, идущая с севера на юг. Пригородное сообщение обеспечивает Caltrain через середину площадки, параллельно Туннелю и США 101; то Муни Метро Т Третий линия обеспечивает легкорельсовое сообщение с Сан-Франциско от северо-западной границы участка.

Историческое использование

Береговая линия залива Сан-Франциско находилась к востоку от шоссе Бэйшор (ныне бульвар Бэйшор); мусор из Землетрясение 1906 года в Сан-Франциско и заливка взята из конструкции Bayshore Cutoff, которые открылись в 1907 году, были использованы для заполнения части залива к западу от железнодорожных путей и к востоку от шоссе Бэйшор, создавая сортировочная площадка для Южная часть Тихого океана.[2]

Муниципальный Сан-Франциско свалка действовала с 1932 по 1967 год, заполняя часть Брисбенской лагуны к востоку от путей и к западу от США 101. США 101 проходит вдоль нынешней береговой линии.[3]

Планы концепции Brisbane Baylands

Сайт Brisbane Baylands принадлежит Universal Paragon Corporation (UPC).[1][4] Участок планируется для значительных улучшений регионального транспорта, как было проанализировано в исследовании транспорта округа Би,[5] включая мультимодальную транзитную станцию ​​на Bayshore станция, соединяющая Caltrain расширенный Муни Метро Т Третья улица поезд, запланированный Женева-Харни автобус скоростной транзит, и несколько автобусных маршрутов, обслуживаемых Муни и СамТранс.[6] Женевская авеню, которая в настоящее время тупиково выходит на бульвар Бэйшор, будет расширена по всей ширине Бэйлендса и соединена с Харни-Уэй.

Самый ранний план, позже обозначенный как План, спонсируемый разработчиками (DSP), был представлен UPC в 2005 году.[1] и значительно обновлен в 2011 году.[7] В то же время город Брисбен начал разработку альтернативы в 2009 году при участии жителей, обозначенных в Плане, предлагаемом сообществом (CPP).[8] Группа под названием «Комитет по возобновляемым источникам энергии в Бэйлендсе» (CREBL) в 2006 году выдвинула еще одну альтернативу, получившую название «Альтернатива возобновляемой энергии» (REA).[9][10]

Все планы требуют восстановление окружающей среды из Brownfield Land для очистки почвы от химикатов, оставшихся после ее использования в качестве железнодорожной свалки.[11]

Резюме концептуальных планов[11][12][13][14]
 План, спонсируемый разработчикамиПлан, спонсируемый разработчиками, вариант для развлеченийПредлагаемый план сообществаПредлагаемый сообществом план, вариант расширения рекологииАльтернатива возобновляемой энергии
(DSP)(DSP-V)(CPP)(CPP-V)(REA)
Площадь[а]В общем и целом684 акров (277 га)
исключая 44,2 акра (17,9 га) рекологии[b]включает в себя 44,2 акра (17,9 га) участка рекультивации[b][c]
Производство возобновляемой энергии[d]25 акров (10 га)неопределенные141 акров (57 га)
Новые резиденции4,434никто
5,150,400 квадратных футов (478,490 м2) Всего—
Новые разработкиОбщая площадь[e]12,238,800 квадратных футов (1,137,020 м2)12,191,900 квадратных футов (1,132,660 м2)8,145,100 квадратных футов (756,700 м2)8,215,100 квадратных футов (763,210 м2)1,982,200 квадратных футов (184,150 м2)
Гостиницы и конференции261100 квадратных футов (24260 м2)
(369 номеров)		586 800 квадратных футов (54 520 м2)
(719 номеров)		1,392,300 квадратных футов (129,350 м2)
(1990 номеров)		1,056,100 квадратных футов (98,110 м2)
(1500 номеров)		—
Смешанный[f]566,300 квадратных футов (52,610 м2)283 400 квадратных футов (26 330 м2)2,209,500 квадратных футов (205,270 м2)173,800 квадратных футов (16,150 м2)
Только R&D3,328,300 квадратных футов (309,210 м2)2,599,200 квадратных футов (241,470 м2)2,007,000 квадратных футов (186,500 м2)1,672,200 квадратных футов (155,350 м2)654900 квадратных футов (60840 м2)
Офис[г]2,762,000 квадратных футов (256,600 м2)[час]2,363,100 квадратных футов (219,540 м2)[час]992,700 квадратных футов (92,220 м2)—
Развлекательная программа[я]28200 квадратных футов (2620 м2)1,066,500 квадратных футов (99,080 м2)[j]1,074,500 квадратных футов (99,820 м2)[k]
Промышленное142,500 квадратных футов (13,240 м2)469 100 квадратных футов (43 580 м2)1,220,100 квадратных футов (113,350 м2)1,153,500 квадратных футов (107,160 м2)
Открытый космос169,7 акров (68,7 га)330 акров (130 га)
Площадь лагуны135,6 акров (54,9 га)
Годовая оценка[16][17]Доход$16,720,000$18,090,000$17,550,000$15,970,000не проанализировано
Расходы$14,550,000$14,580,000$7,840,000$7,600,000
Заметки
  1. ^ Только район в пределах городской черты Брисбена
  2. ^ а б Сайт рекологии частично простирается до Сан-Франциско
  3. ^ В рамках CPP-V участок Recology расширится до 65,5 акров (26,5 га).
  4. ^ Включает площади, специально отведенные под производство возобновляемой энергии; не включает солнечную батарею на крыше.[15]
  5. ^ Включает новые постройки, жилые дома и улицы / инфраструктуру
  6. ^ Розничная, смешанная коммерческая, офисная и научно-исследовательская деятельность
  7. ^ Включает институциональное использование
  8. ^ а б Включает 110 800 кв. Футов (10290 м2) школа
  9. ^ Включает использование в гражданских и культурных целях
  10. ^ По сравнению с DSP, он будет включать в себя варианты развлечений, включая все:
    • Спортивная арена на 17-20 тысяч мест
    • Концертный театр на 5500 мест
    • многоэкранный кинотеатр
    • конференц / выставочное пространство
    • дополнительные гостиничные номера
    вместо торговых и офисных помещений в северо-восточной части
  11. ^ Не определено


[Интерактивная полноэкранная карта]
Ключевые места Брисбен-Бейлендс
1
Киндер Морган резервуарный парк (не входит в разработку)
2
Bayshore Roundhouse
3
Рекология Станция пересадки Сан-Франциско
4
Bayshore  Caltrain logo.svg
5
Саннидейл  T Третья улица logo.svg
6
Арлета  T Третья улица logo.svg

План, спонсируемый разработчиками (DSP)

Предложение UPC по землепользованию, одно из нескольких, представленных городскому совету Брисбена, призывает к развитию развлекательного района, который мог бы включать арену, концертный театр и кинотеатр площадью 12 500 000 квадратных футов (1 160 000 кв.2) НИОКР, 1,5 миллиона офисов, 64000 футов (20000 м) общественных пространств, 287000 квадратных футов (26700 м2) розничной торговли, 4434 единиц жилья, средней школы, улучшения общественного транспорта / проезжей части, солнечной фермы площадью 25 акров и почти 200 акров открытого пространства.[18] Жилье будет ограничено землей, ранее использовавшейся в качестве ограды.

Предлагаемый план сообщества (CPP)

Комиссия по планированию Брисбена представила альтернативный план в 2009 году в городской совет. Основным отличием в землепользовании было отсутствие новых жилых домов.[8][19]

Сроки реализации проекта

Черновые планы

Первоначально СКП представил городу черновой вариант плана в 2005 году.[1] В Schlage Завод по производству замков к северу от старого железнодорожного вокзала, в черте города Сан-Франциско, был передан UPC в 2008 году в рамках соглашения с предыдущим владельцем, Ингерсолл-Рэнд. В то время историческое офисное здание Schlage планировалось превратить в общественный центр, и к объединенному участку было добавлено 1250 единиц жилья.[20]

В 2010 году UPC пересмотрел план и представил обновленный конкретный план Baylands.[21] и Приложение.[4][22]

В феврале 2011 года UPC представил проект Специального плана Брисбен-Бейлендс и связанный с ним Генеральный план инфраструктуры.[7] Предполагается, что проект создаст от 15 000 до 20 000 постоянных рабочих мест и будет построен в течение 30 лет.

Отчеты о воздействии на окружающую среду

Район Бэйлендс является предметом отчета о воздействии на окружающую среду (EIR), подготовленного и опубликованного властями Брисбена 11 июня 2013 года.[12] DEIR анализирует четыре концептуальных плана: план, спонсируемый разработчиками (DSP), DSP с развлекательным вариантом (DSP-V), предложенный сообществом план (CPP) и CPP с расширением Recology (CPP-V).[11] Один из основных выводов EIR заключается в том, что «Брисбен в настоящее время является городом,« богатым рабочими местами »[с] более чем в четыре раза большим количеством рабочих мест, чем занятые жители [...] соотношение между рабочими местами и занятыми жителями в Брисбене не сбалансировано [и] такой дисбаланс между рабочими местами и жильем обычно способствует повышению цен на жилье из-за превышения спроса над предложением, увеличения пробок на дорогах в этом районе, увеличения загрязнения воздуха и шума, а также увеличения времени в пути для рабочих ".[23]:4.K-8 EIR обнаружил, что за счет предоставления жилья рядом с предлагаемым офисом и улучшением общественного транспорта, количество поездок на автомобиле и связанных с ними парниковых газов будет значительно сокращено в рамках концепций DSP; поскольку концепции CPP обеспечивают только новые рабочие места без жилья, выбросы парниковых газов вырастут.[24]:4.F-19[25]

В дополнение к двум концептуальным планам, предложенным UPC (DSP и DSP-V), EIR анализирует два плана, предложенных сообществом.[8] который городской совет Брисбена одобрил для изучения в июле 2009 года,[12][26] а также пятый план, План альтернативных возобновляемых источников энергии (REA)[9] выдвинутый организацией Citizens for Renewable Energy on the Bay Lands (CREBL), которая включала землю для фермы солнечной энергии.[13]

Гражданские лидеры надеются провести летние Олимпийские игры 2024 г. в Сан-Франциско в 2014 году внесло предложение о строительстве временного стадиона за 350 миллионов долларов в Brisbane Baylands для проведения церемоний открытия и закрытия.[27][28] Стадион в Брисбене был предложен в качестве альтернативы никогда не построенному новому стадиону для рейдеров в Окленде.[29][30]

Возможная аннексия

В 2016 году Комиссия по планированию Брисбена рекомендовала отказаться от обеих альтернатив DSP.[31][32] Позже, в сентябре 2016 года, городской совет Брисбена указал, что предпочитает концепцию CPP, которая включала заявление об устойчивом развитии, что «[t] здесь будет достаточно жилья в новых застройках, запланированных за границей в Сан-Франциско для тех, кто работает в Бейлендсе, кто хотят жить поблизости ", что вызвало критику со стороны официальных лиц Сан-Франциско и округа Сан-Матео. Однако голосование за одобрение конкретной концепции было перенесено на 2017 год.[33] В ответ Наблюдательный совет Сан-Франциско в октябре 2016 года обдумывал резолюцию, которая, как было написано изначально, предписывала Сан-Франциско исследовать возможность аннексии Брисбена, если жилье будет исключено из предложения Брисбен-Бейлендс.[31][32]

Нынешние жители и городские руководители Брисбена сопротивлялись концепции DSP, полагая, что добавление такого количества единиц жилья в город разрушит его характер маленького городка. Население Брисбена в 2017 году оценивалось в 4600 человек. Государственные политики и организации за пределами Брисбена продолжали выражать поддержку строительству нового жилья, надеясь облегчить жизнь местных жителей. жилищный кризис.[34][35]

Выборы 2018

Городской совет Брисбена сертифицировал EIR в июле 2018 года, выбрав модифицированную версию DSP с сокращением 2200 домов, и перенес одобрение Brisbane Baylands на всеобщие выборы в ноябре 2018 года.[36][37] В то время мэр Брисбена Кларк Конвей заявила: «Я всегда надеялась, что мы никогда не построим там жилье», - мнение разделяли несколько жителей. С другой стороны, сторонники застройки надеялись, что добавленные дома сохранят доступную арендную плату.[38]

Мера, принятая JJ, внесла поправки в Генеральный план Брисбена, чтобы разрешить от 1800 до 2200 жилых домов и до 7 миллионов квадратных футов коммерческой застройки в Брисбенском заливе.[39] С принятием меры JJ, UPC теперь может представить окончательный план развития на рассмотрение города.[40] Несмотря на то, что Генеральный план был изменен в соответствии с Мерой JJ, фактическое строительство зданий Brisbane Baylands может начаться уже в 2028 году.[41] поскольку потребуется более четырех лет для разработки и реализации необходимого плана рекультивации почвы, прежде чем можно будет добавить какую-либо базовую инфраструктуру.[38]

использованная литература

  1. ^ а б c d Торасса, Улисс (28 октября 2004 г.). «Высокие планы бывшей свалки». Хроники Сан-Франциско. Получено 28 октября, 2004.
  2. ^ "Bayshore Roundhouse: Часть первая". Поезда Сан-Франциско. Получено 17 апреля 2017.
  3. ^ Карлссон, Крис. "Мусор Сан-Франциско". FoundSF. Получено 17 апреля 2017.
  4. ^ а б Дайнин, Дж. (27 мая 2010 г.). «4500 домов, предложенных для Брисбенского залива». Сан-Франциско Business Times. Получено 27 мая, 2010.
  5. ^ Исследование транспорта округа Би (Отчет). Управление транспорта округа Сан-Франциско. Март 2013 г.. Получено 23 июля 2018.
  6. ^ Вильдермут, Джон (28 апреля 2014 г.). «Станция Бэйшор задумана как динамичный транзитный узел». Хроники Сан-Франциско. Получено 23 июля 2018.
  7. ^ а б «Конкретный план и план инфраструктуры». Город Брисбен, Калифорния. Получено 23 июля 2018.
  8. ^ а б c "Альтернатива Сообщества Бейлендс" (PDF). Город Брисбен, Калифорния. 20 июля 2009 г.. Получено 23 июля 2018.
  9. ^ а б Комитет по возобновляемым источникам энергии в Бэйлендсе (5 ноября 2012 г.). "Бэйлендс НОП" (PDF). Город Брисбен. Получено 23 июля 2018.
  10. ^ Комитет по обновлению [sic ] Энергия в Baylands. «План альтернативной энергетики для Бэйленда» (PDF). Город Брисбен. Получено 23 июля 2018.CS1 maint: несколько имен: список авторов (ссылка на сайт)
  11. ^ а б c «3. Описание проекта». Проект отчета о воздействии на окружающую среду в Брисбен-Бейлендс (PDF) (Отчет). Город Брисбен, Калифорния. июнь 2013. Получено 23 июля 2018.
  12. ^ а б c ESA Associates (июнь 2013 г.). Проект EIR Baylands (Отчет). Город Брисбен, Калифорния. Получено 23 июля 2018.
  13. ^ а б «Альтернативы EIR». Город Брисбен, Калифорния. Получено 23 июля 2018.
  14. ^ «Предлагаемая застройка строительной площадки проекта Брисбен-Бейлендс» (PDF). Город Брисбен. 2012 г.. Получено 23 июля 2018.
  15. ^ Саласович, Джеймс; Гейгер, Джесси; Хили, Виктория; Моисей, Гейл (апрель 2013 г.). Технико-экономическое обоснование и эффективность солнечной фотовольтаики на заводе Brisbane Baylands Brownfield в Брисбене, Калифорния (PDF) (Отчет). Национальная лаборатория возобновляемых источников энергии. Получено 23 июля 2018.
  16. ^ Диллон, Лиам (28.07.2017). «Застройщик Bay Area хочет построить 4 400 крайне необходимых домов. Вот почему этого не произойдет».. Лос-Анджелес Таймс. В архиве из оригинала на 2017-09-01. Получено 2018-06-16.
  17. ^ Keyser Marston Associates, Inc. (март 2016 г.). «Предварительная оценка фискального воздействия: Брисбен Бэйлендс» (PDF). В архиве (PDF) из оригинала от 22.08.2017. Получено 2018-06-16.
  18. ^ Фанчер, Эмили (28 августа 2009 г.). «Дебаты Baylands сосредоточены на жилье и устойчивости» (PDF). Сан-Франциско Business Times. Архивировано из оригинал (PDF) 8 июля 2011 г.. Получено 28 августа, 2009.
  19. ^ "Слушания Комиссии по планированию Baylands". Город Брисбен, Калифорния. Получено 23 июля 2018.
  20. ^ Темпл, Джеймс (13 июня 2008 г.). «Фабрика Old Schlage Lock в С.Ф. наконец продана». Хроники Сан-Франциско. Получено 23 июля 2018.
  21. ^ "Управляющее резюме" (PDF). Город Брисбен, Калифорния. Октябрь 2010 г.[постоянная мертвая ссылка ]
  22. ^ «Приложение к конкретному плану Брисбен-Бейлендс» (PDF). Город Брисбен, Калифорния. Октябрь 2010 г.. Получено 23 июля 2018.
  23. ^ «4. Окружающая среда, воздействия и меры по смягчению; 4K. Население и жилье». Проект отчета о воздействии на окружающую среду в Брисбен-Бейлендс (PDF) (Отчет). Город Брисбен, Калифорния. июнь 2013. Получено 23 июля 2018.
  24. ^ "4. Экологические условия, воздействия и меры по смягчению; 4F. Выбросы парниковых газов". Проект отчета о воздействии на окружающую среду в Брисбен-Бейлендс (PDF) (Отчет). Город Брисбен, Калифорния. июнь 2013. Получено 23 июля 2018.
  25. ^ «4. Окружающая среда, воздействие и меры по смягчению; 4N. Транспорт и циркуляция». Проект отчета о воздействии на окружающую среду в Брисбен-Бейлендс (PDF) (Отчет). Город Брисбен, Калифорния. июнь 2013. Получено 23 июля 2018.
  26. ^ Фанчер, Эмили (27 августа 2010 г.). «СКП продвигает план Бэйлендса» (PDF). Сан-Франциско Business Times. Архивировано из оригинал (PDF) 8 июля 2011 г.. Получено 27 августа, 2010.
  27. ^ Невиус, К.В. (20 ноября 2014 г.). «Олимпийские мечты Bay Area сосредоточились на свалке возле Candlestick». Хроники Сан-Франциско. Получено 23 июля 2018.
  28. ^ Коте, Джон (20 ноября 2014 г.). «Сан-Франциско делает ставку на Олимпийские игры 2024 года». Хроники Сан-Франциско. Получено 26 июля 2018.
  29. ^ Коте, Джон (16 декабря 2014 г.). «USOC подает заявку на участие в Олимпийских играх 2024 года; S.F. в гонке». Хроники Сан-Франциско. Получено 26 июля 2018.
  30. ^ Коте, Джон (19 декабря 2014 г.). «Внутри заявки С.Ф. на летние Олимпийские игры 2024 года». Хроники Сан-Франциско. Получено 26 июля 2018.
  31. ^ а б Кинни, Аарон (4 октября 2016 г.). "Надзорные органы Сан-Франциско" запугивают "Брисбен угрозой аннексии". Новости Сан-Хосе Меркьюри. Получено 23 июля 2018.
  32. ^ а б «Напряжение растет, поскольку Сан-Франциско предлагает аннексировать Брисбен и строить дома». Филиал CBS KPIX 5. 4 октября 2016 г.. Получено 23 июля 2018.
  33. ^ Невиус, К.В. (30 сентября 2016 г.). «Брисбен откладывает голосование по мега-развитию». Хроники Сан-Франциско. Получено 23 июля 2018.
  34. ^ Джонсон, Лиззи (8 августа 2017 г.). «В Брисбене битва между маленькими городками и защитниками жилищного строительства». Хроники Сан-Франциско. Получено 23 июля 2018.
  35. ^ «Город находится под давлением адвокатов и законодателей с требованием одобрить проект большого жилья». Хроники Сан-Франциско. Служба новостей Бэй-Сити. 7 августа 2017 г.. Получено 7 ноября 2019.
  36. ^ Кендалл, Мариса (20 июля 2018 г.). «Предложение об удвоении земельного фонда Брисбена, выставленных на голосование». Новости Сан-Хосе Меркьюри. Получено 23 июля 2018.
  37. ^ «Измерьте JJ Часто задаваемые вопросы» (PDF). Город Брисбен. Получено 16 ноября 2018.
  38. ^ а б Бринклоу, Адам (24 июля 2018 г.). «Строительство Baylands может занять десять лет». Обузданный Сан-Франциско. Получено 7 ноября 2019.
  39. ^ «Брисбен, Калифорния, Measure JJ, Baylands по развитию коммерческой и жилой недвижимости». Баллотпедия. Ноябрь 2018. Получено 16 ноября 2018.
  40. ^ Макменамин, Дэн (7 ноября 2018 г.). «Жилищный проект Брисбен-Бейлендс получил узкое одобрение избирателей». Экзаменатор Сан-Франциско. Новости Бэй-Сити. Получено 7 ноября 2019.
  41. ^ Бринклоу, Адам (12 декабря 2018 г.). «Жилищный план Брисбена побеждает с оползнем». Обузданный Сан-Франциско. Получено 7 ноября 2019.

внешние ссылки