Право арендодателя и арендатора - Landlord–tenant law

Право арендодателя и арендатора регулирует права и обязанности арендуемого имения, как в многоквартирном комплексе.

Право арендодателя и арендатора является частью общее право в котором подробно описаны права и обязанности домовладельцев и арендаторов. Он включает в себя элементы как право собственности (в частности, транспортные средства) и Договорное право.

История

Отношения арендодатель-арендатор определяются наличием аренда недвижимости.[1] Традиционно единственной обязанностью домовладельца в Соединенных Штатах было передать недвижимость арендатору,[2] хотя в Англии и Уэльсе с 1829 года было ясно, что домовладелец должен передать арендатора во владение.[3] Современное право арендодателя-арендатора включает ряд других прав и обязанностей, которыми обладают как арендодатели, так и арендаторы.

Современная интерпретация взаимоотношений арендатора и арендодателя основывается на представлении о том, что аренда включает в себя многие элементы договорного права в дополнение к простой передаче права собственности. В американском законодательстве о домовладельцах и арендаторах многие из этих прав и обязанностей были кодифицированы в Единый закон о домовладельцах и арендаторах жилых помещений.[4]

Жилая и коммерческая аренда

Законодательство о арендодателе и арендаторе обычно признает различия между жилищной и коммерческой арендой, исходя из предположения, что аренда жилья представляет гораздо больший риск неравенства. Рыночная власть чем коммерческая аренда.[5]

Аренда жилья - это контракты, предназначенные для проживания или проживания отдельных лиц или групп на арендованной площади. Большинство правительственных организаций «признали святость дома». Поэтому арендаторам жилых помещений обычно предоставляется больше прав и защиты, чем при коммерческой аренде. Также из-за презумпции неравной переговорной силы жилые помещения получают больше защиты. В штатах, округах и городах действуют разные законы, а также разные уровни защиты арендаторов и владельцев коммерческих помещений.

Коммерческая аренда - это договоры аренды помещений, предназначенных для коммерческого использования, например, для промышленных, офисных, торговых и производственных помещений. В коммерческой аренде обычно меньше средств защиты потребителей, чем в случае аренды жилой недвижимости, потому что она является предметом гораздо большего числа переговоров.

Обязанности арендодателя

Современная концепция права арендодателя-арендатора включает обязанности, выходящие за рамки простой передачи аренды:

Обязанность передать владение

В Англии и в соответствии с Единым Законом о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в Индии арендодатель обязан передать владение арендатору в начале срока аренды. Основанием для возложения этого бремени на арендодателя является идея о том, что арендодатель имеет больше ресурсов, чем новые арендаторы, для использования средств правовой защиты от неправомерных прав собственности (бывшие арендаторы, которые не откажутся от права владения арендой).[6]

Завет тихого наслаждения

В силу договорных аспектов аренды, современная аренда в Америке включает подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. Это означает, что арендодатель не будет вмешиваться в имущественные права арендатора на аренду.[7] Хотя домовладелец может насильственно проникнуть без необходимого уведомления во время чрезвычайной ситуации, как правило, простая необходимость быстрых действий не является чрезвычайной ситуацией в рамках доктрины неминуемой опасности, когда ситуация, требующая действий, является той, которую можно было разумно предвидеть и которую лицо, действие которого требуется, должно было быть готово к встрече;[8] доктрина неминуемая опасность не оправдывает того, кто по своей халатности причинил опасность.[9]

Подразумеваемая гарантия обитаемости

Арендодатель должен предоставить жилье без серьезных дефектов, которые могут нанести вред здоровью или безопасности.[10] В некоторых штатах арендатор имеет право аннулировать договор аренды и выехать, если дефекты достаточно серьезны и арендодатель не произвел ремонт в разумные сроки. Арендаторам, которые хотят отменить свои договоры аренды, следует обратиться за консультацией к юристу или в правительственное агентство, занимающееся вопросами арендодателя, чтобы убедиться, что условия достаточно суровы для отмены договора аренды.

Обязанность предоставлять основные услуги

По крайней мере в одном штате, в штате Оклахома, домовладелец обязан по закону штата обеспечивать разумное количество проточной воды, горячей воды, электричества, газа или других основных услуг. Невыполнение этого требования может привести, среди прочего, к вычету цены, уплаченной арендатором за указанные услуги, из арендной платы. Другие государства могут иметь аналогичные положения закона.[11]

Средства правовой защиты арендатора

Законодательство о домовладельцах и квартиросъемщиках также предусматривает защиту арендаторов:

Конструктивное выселение

В иске о невыплате арендной платы, поданном арендодателем против арендатора, арендатор может предложить конструктивное выселение в качестве положительной защиты. Конструктивное выселение означает, что арендатор больше не может занимать аренду, но арендатор не был физически выселен арендодателем.[12] Это часто используется в сочетании с нарушением подразумеваемого условия обитаемости.

Нарушение завета

Аренда включает иждивенческие соглашения - если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор будет освобожден от уплаты арендной платы. Нарушение этих условий может использоваться арендатором в качестве убедительной защиты при предъявлении иска о неуплате арендной платы или выселении. Эти соглашения включают в себя ордер на возможность проживания (сохранение жилого помещения) и соглашение о ремонте (требующее от домовладельца устранить повреждения, нанесенные помещению).[13] В американском законодательстве ордер на проживание был установлен в деле округа Колумбия. Джавинс против First National Realty Corp.

Ответное выселение

также см: Ответное выселение
Арендодатель не может выселить арендатора в отместку за сообщение о нарушениях правил техники безопасности и охраны труда.[14] Арендатор может использовать ответное выселение как положительная защита от выселения и как основание для иска против домовладельца. Защита ответного выселения впервые была признана в деле округа Колумбия. Эдвардс против Хабиба.

В Калифорнии репрессивное выселение считается положительной защитой и может использоваться для защиты дела. Кодекс штата Калифорния 1942.5 определяет правовые аспекты его использования и далее запрещает репрессивные выселения на срок не менее 180 дней после серии инициирующих событий.[15] Определенная форма защиты арендаторов от репрессивного выселения предусмотрена в 42 законах штата и законах округа Колумбия. Единственные восемь штатов без этой защиты - это Джорджия, Айдахо, Индиана, Луизиана, Миссури, Северная Дакота, Оклахома и Вайоминг. Однако в штате Оклахома преднамеренное нарушение, вмешательство или воспрепятствование ведению государственной деятельности, например, официальной деятельности по обеспечению соблюдения кодекса, является уголовным правонарушением, и, таким образом, ответное выселение может являться нарушением различных применимых уголовных законов штата.[16]

Денежный ущерб

Некоторые штаты, такие как Висконсин, позволяют арендатору взыскать денежный ущерб, если домовладелец нарушает законодательные акты штата или административные кодексы. Арендатор обязан доказать, что арендодатель должен арендатору возместить ущерб. Если арендатор сможет доказать, что было нарушено правило Кодекса сельского хозяйства, торговли и защиты прав потребителей, он имеет право удвоить размер ущерба в соответствии с законодательством штата Висконсин.[17]

Обязанности арендатора

Уведомление о выселении за неуплату арендной платы. Дело в том, что город Жители Нового Орлеана находился в обязательном порядке, и никакая почта не доставлялась за два месяца до этого не принималась во внимание.

Арендаторы также имеют обязанности, связанные с их собственническими интересами:

Обязанность по сохранению помещения

Аренда обычно включает в себя ограниченное обязательство по ремонту для арендаторов, что по сути означает отказ от совершения напрасно тратить. Когда арендаторы переезжают из помещения, если они хотят вернуть им свой гарантийный депозит, большинство законодательных актов требует, чтобы помещения были возвращены арендодателю в том же состоянии, в котором они были при въезде, за вычетом нормального износа.

Обязанность действовать

В коммерческой аренде обязанность по эксплуатации может быть записана в договор аренды. Это означает, что коммерческий арендатор не может оставить арендованную недвижимость вакантной, не ведя бизнеса, для которого была заключена аренда. Обязанность действовать не существует, если она не прописана в договоре аренды или явно не соответствует цели аренды.[18]

Обязанность по оплате аренды

Обязанность арендатора платить арендную плату традиционно рассматривалась как независимый договор, что означало, что арендатор был обязан платить арендную плату независимо от того, выполнял ли арендодатель свои обязанности по исполнению.[19] Теперь обязанность арендатора платить арендную плату считается зависимым договором, и арендатор может быть освобожден от обязанности платить арендную плату, если арендодатель нарушает договор о ремонте или гарантии проживания.[20]

Средства от домовладельца

У арендодателей также есть ряд доступных средств правовой защиты, чтобы вернуть владение или потребовать невыплаченную арендную плату:

Конфискация

До судебного процесса о выселении в соответствии с законом домовладельцы могли использовать средство правовой защиты общего права в виде конфискации, чтобы вернуть владение арендой. Конфискация обычно достигалась путем добавления условие последующее к условиям аренды.[21]

Самопомощь

Средства самопомощи арендодателя - это выселение, когда «арендодатель принимает активные меры по выселению арендатора из собственности без возбуждения судебного иска». Средства самопомощи были ограничены законами о принудительном въезде и содержании под стражей (FED).[22] Большинство штатов запретили выселение с целью самопомощи.

Денежный ущерб

Арендодатели также могут взыскать денежную компенсацию за невыплаченную арендную плату, а методы получения арендной платы и размер, который может быть получен, продиктованы государственными законами.[23]

Выселение

Арендодатель может подать иск в суд о выселении арендатора. Выселение обычно принимает форму судебного процесса, требующего первоначального уведомления арендатора, за которым следует судебное разбирательство, в котором арендатор может оспорить выселение и потенциально подать встречный иск. По завершении процесса выселения, если домовладелец преобладает, суд издает постановление о возвращении собственности во владение домовладельцу, что потенциально позволяет принудительно выселить арендатора и любое имущество, оставшееся в помещении.[24]

Субсидируемое и государственное жилье

Доступное жилье, такое как субсидируемое жилье, имеет другие правила. Многие программы назначают аренду в соответствии с доходом арендатора. Следовательно, арендаторы должны сообщать о любых изменениях в своих доходах.[нужна цитата ]

Зависит от юрисдикции

Массачусетс

Массачусетс разрешает выселение арендаторов с арендными договорами по причинам, включая нарушения условий аренды, неуплату арендной платы и использование арендуемой собственности в незаконных целях. Арендаторы, у которых нет срока аренды, могут быть выселены по какой-либо причине или без причины после надлежащего уведомления.[25]

Техас

На протяжении большей части истории Техаса отношения арендодателя и арендатора регулировались принципами старого английского общего права.[26] Общее право было суровым по отношению к арендаторам. Арендаторы в Техасе сдали свою собственность «как есть» в соответствии с доктриной общего права caveat emptor, что на латыни означает «пусть покупатель остерегается».[27] Предполагалось, что арендатор внимательно осмотрит недвижимость перед подписанием договора аренды. Впоследствии ожидалось, что она продолжит платить арендную плату, даже если собственность станет непригодной для проживания. Конечно, домовладельцы и арендаторы могли заключить с арендодателем договор на выполнение необходимого ремонта и поддержание надлежащего состояния в противном случае, но юридической обязанности этого не было.[28] По умолчанию обязанность арендатора платить арендную плату не зависела от обязанности арендодателя поддерживать или ремонтировать помещение.[29]

Техас начал предлагать своим арендаторам более строгую защиту в 1978 году. В том же году Верховный суд Техаса вынес решение Камарат против Беннета.[30] В том случае Верховный суд Техаса постановил, что все договора аренды жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания». «Подразумеваемая гарантия» изменила правила игры. Он требовал, чтобы все домовладельцы сохраняли свою собственность «пригодной для жилья», даже если договор аренды жилья не требовал от них специального ремонта. И вдобавок ко всему, это обусловило обязанность арендатора платить арендную плату обязанностью арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания. То есть арендаторы имели законное право прекратить платить арендную плату, если домовладелец не сохранил недвижимость для проживания. Одним махом Верховный суд Техаса одержал огромную победу для арендаторов Техаса.

Созданная судом «подразумеваемая гарантия обитаемости» длилась около года. В 1979 году законодательный орган Техаса незамедлительно отреагировал на это, приняв Раздел 92 Кодекса собственности Техаса.[31] Этот закон всесторонне регулирует отношения между арендодателем и арендатором в Техасе. В частности, он кодифицировал обязанность арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания и содержал дополнительные разъяснения. Теперь, согласно статутному законодательству Техаса, арендодатель обязан приложить все усилия для исправления или исправления состояния, если арендатор уведомил об этом состоянии, арендатор не нарушает платежи арендной платы в момент направления уведомления и состояние существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного арендатора.[32] Однако домовладельцы Техаса не обязаны исправлять условия, возникшие по вине арендаторов.[33]

Арендатор, домовладелец которого нарушил свою обязанность по сохранению жилья для проживания, имеет несколько различных юридических вариантов. Она может расторгнуть договор аренды; она может произвести ремонт самостоятельно, а затем вычесть его стоимость из последующей арендной платы; или она могла подать на домовладельца в суд.[34]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Каснер, А.Дж. и другие. Случаи и текст собственности, пятое издание. Apsen Publishers, Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2004, стр. 403
  2. ^ Тейтельбаум против Direct Realty Co., 13 Нью-Йорк 2d 886 (Нью-Йорк 1939)
  3. ^ Коу против Клэя (1829) 5 Bing. 440; Вудфолл Арендодатель и Арендатор Sweet & Maxwell, 11.269
  4. ^ Глендон, М.А. Преобразование американского закона о домовладельцах и квартиросъемщиках, 23 г. до н. Э. L. Rev. 503-05 (1982).
  5. ^ Рабин, Э. Революция в законодательстве о домовладельцах и квартиросъемщиках: причины и последствия, 69 Cornell L. Rev.517 (1984)
  6. ^ Щошинский, Р. Американское право арендодателя и арендатора §3.1 (1980)
  7. ^ Глендон, стр. 511-14
  8. ^ Куист против Куррана, 116 Cal. Приложение. 2d 404
  9. ^ Уоррен против Салливана, 188 Cal. Приложение. 2д 150
  10. ^ "Грин против Верховного суда - 10 Cal.3d 616 - Вт, 15.01.1974 - Ресурсы Верховного суда Калифорнии". scocal.stanford.edu.
  11. ^ См. Например 41 Okla. Stat. Раздел 41-121 (C) (2017). http://www.oscn.net/applications/oscn/DeliverDocument.asp?CiteID=71770 Проверено 2 апреля 2018 года.
  12. ^ Шлошинский, §§3.3-3.8
  13. ^ Casner, p. 422
  14. ^ Casner, p. 504
  15. ^ «Раздел 1942.5 Гражданского кодекса Калифорнии - Ресурсы адвокатов Калифорнии - Законы Калифорнии». law.onecle.com.
  16. ^ 21 Okla. Stat. §21-280 (2017). https://law.justia.com/codes/oklahoma/2017/title-21/section-21-280/ RET. 02 апреля 2018.
  17. ^ «ATCP 134: Практика торговли жилыми помещениями» (PDF). WI Gov. Получено 1 июля, 2015.
  18. ^ Джон А. Гленн, доктор медицины (1971). «Аренда магазина как требующая активной эксплуатации магазина». Американские юридические отчеты 3d. Westlaw. 40. 971.
  19. ^ Шошинский, §10.7
  20. ^ Casner, A.J., et al. п. 483
  21. ^ Casner, A.J., et al. стр. 490-491
  22. ^ Каснер, А.Дж. и другие. стр. 492-493
  23. ^ Шощинский, §6.1
  24. ^ «Выселение арендатора - соображения для арендодателей». ExpertLaw. ExpertLaw.com. Получено 27 мая 2017.
  25. ^ McDonagh, Maureen E .; Девантери, Джулия Э. (май 2017 г.). "Выселить, когда арендодатель может выселить". MassLegalHelp. Получено 2 июн 2019.
  26. ^ Справочник арендодателей и арендаторов, специальный отчет № 866, Джудон Фамбро (пересмотренный в сентябре 2016 г.).
  27. ^ Yarbrough v. Booher, 141 Tex. 420, 174 S.W.2d 47 (1943); Мортон против BurtonLingo Co., 136 Tex. 263, 150 S.W.2d 239 (1941).
  28. ^ Кларенс Клинтон Дэвис-младший, Признание подразумеваемого соглашения о пригодности для жилья в арендуемом жилом владении: Камарат против Беннета, 32 SW L.J. 1037 (1978).
  29. ^ Справочник арендодателей и арендаторов, специальный отчет № 866, Джудон Фамбро (пересмотренный в сентябре 2016 г.).
  30. ^ Камарат против Беннета, 568 S.W.2d 658 (Tex. 1978)
  31. ^ Справочник арендодателей и арендаторов, специальный отчет № 866, Джудон Фамбро (пересмотренный в сентябре 2016 г.).
  32. ^ Кодекс собственности Техаса § 92.052.
  33. ^ Кодекс собственности § 92.053.
  34. ^ Кодекс собственности § 92.056.