Ипотечный сервис - Mortgage servicer

А ипотечный обслуживающий персонал это компания, которой некоторые заемщики платят свои ипотечный заем платежей и который выполняет другие услуги в связи с ипотекой и ценными бумагами с ипотечным покрытием. Ипотечный обслуживающий орган может быть лицом, создавшим ипотеку, или он мог приобрести права на ипотечное обслуживание у первоначального ипотечного кредитора.[1] Обязанности ипотечного обслуживающего лица различаются, но обычно включают прием и регистрацию платежей по ипотеке; расчет переменных процентных ставок по кредитам с регулируемой процентной ставкой; оплата налоги и страхование из заемщик условное депонирование учетные записи; переговоры по урегулированию и модификации ипотеки при невыполнении обязательств; и проведение или контроль потеря права выкупа обрабатывать при необходимости.[2]

Многие заемщики путают своего ипотечного служащего со своим кредитором. Ипотечный обслуживающий персонал может быть кредитором заемщика, но часто бенефициарными правами на выплату главный и интерес по ипотеке продаются инвесторам, таким как Фанни Мэй, Фредди Мак, Джинни Мэй, FHA, и частные инвесторы в ипотеку секьюритизация транзакции. Банковские организации часто выполняют ипотечное обслуживание не только для закладных, которые они создают, но и для других, у которых они приобрели права на обслуживание.[3]

Споры

Нежелание изменять ипотечные кредиты, предотвращать потери права выкупа

В июле 2009 года отрасль ипотечного обслуживания подверглась критике за явное нежелание многих обслуживающих компаний вносить изменения. ипотека с регулируемой процентной ставкой домовладельцев на грани потеря права выкупа в Соединенные Штаты. Несмотря на давление со стороны президента Барак Обама Управление по обслуживанию ипотечных кредитов на постоянной основе изменяет тысячи ссуд, чтобы сделать их более доступными и предотвратить потери права выкупа, возникли обвинения в том, что у обслуживающих лиц был очевидный конфликт интересов, который во многих случаях заставлял их останавливать или замедлять процесс изменения. Отраслевые инсайдеры и эксперты по правовым вопросам назвали прибыльные сборы, которые ипотечные службы взимают с домовладельцев-нарушителей, как главную причину медленного и сложного процесса изменения ипотеки.[4]

Обвинения в "роботизированной подписке" и подделке документов о выкупе

В октябре 2010 года многие крупные ипотечные компании в Соединенных Штатах стали объектом пристального внимания средств массовой информации и правительства в связи с предполагаемым неправильным обращением с большим количеством обращений взыскания, проходящих через судебную систему. Обвинения включали обработку отчуждений права выкупа с отсутствующими или сомнительными документами (включая документы, подтверждающие надлежащие цепочка титулов со стороны инвестиционного банка), фальсификация дат и другой информации в документах о выкупе и "роботизированная подпись, "практика оплаты неквалифицированному персоналу за подписание сотен или тысяч документов о взыскании права выкупа в день, часто без должной проверки документов.[5]

Слушания в Конгрессе

Предполагаемые проблемы, связанные с мошенничеством с выкупом заложенного имущества, были настолько широко распространены и популяризированы в СМИ, что женщина-конгрессмен США Максин Уотерс объявил, что Палата представителей США подкомитет по жилищным вопросам проведет слушания 18 ноября 2010 года для изучения проблем, возникающих в сфере обслуживания ипотеки.[6]

Незаконные потери права выкупа закладных и завышение платы за ипотеку для военнослужащих, находящихся на действительной военной службе

В Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) 2003 года защищает Соединенные Штаты действующая служба военнослужащие от гражданского судопроизводства (например, взыскания) во время службы в своей стране. ГКДР также ограничивает процентную ставку, которую военнослужащий, находящийся на действительной военной службе, может взимать с любого непогашенного долга (обеспеченного до их развертывания), до 6% (шесть процентных пунктов). Несмотря на эти особые меры защиты, предоставляемые военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, появлялись сообщения в новостях, в которых крупные ипотечные службы и инвестиционные банки незаконно завышали плату за семьи военнослужащих, члены которых находились на действительной военной службе по их ипотеке.[7]

В январе 2011 г. JP Morgan Chase, второй по величине банк Соединенных Штатов по доле рынка, признал, что он незаконно завысил цену около 4000 военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, по их жилищной ипотеке и случайно лишенный права выкупа на целых 14 семей. Под давлением иска морской пехоты США по поводу нарушений, Чейз объявил, что будет работать над отменой незаконных потерь права выкупа, и отправил 2 миллиона долларов 4000 семьям военнослужащих в качестве компенсации, подразумевая, что ипотечный банк завышал цену каждой семье в среднем на 500 долларов по их ипотеке. . По состоянию на январь 2011 года судебные иски в отношении завышенных цен еще не рассмотрены.[8]

Генеральный прокурор штата Делавэр Бо Байден разослал письмо в несколько крупных кредитных организаций с требованием пересмотреть свои операции, чтобы уберечь военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, от незаконных завышений по ипотечным кредитам и мошеннических обращений взыскания. Эти учреждения включали Citigroup, Inc., Bank of America Corp., Wells Fargo & Co., PNC Financial Services Group Inc., Ally Financial Inc. и Goldman Sachs Group Inc. 's Litton Loans.[9]

Проблемы с международным ипотечным обслуживанием

Споры по поводу ошибок ипотечного обслуживания не ограничиваются Соединенными Штатами. Более 18000 британских домовладельцев, владеющих ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой Yorkshire Bank и Clydesdale Bank в июле 2010 года обнаружили, что их ежемесячные переменные процентные ставки были неправильно рассчитаны из-за ошибки программного обеспечения. В результате исправленный амортизация график их ипотеки привел к увеличению выплат в среднем на несколько сотен фунты год.[10]

В Ирландии 436 ипотечных держателей Allied Irish Bank узнали в 2009 году, что с них взимали завышенную плату в среднем на 900 евро. В заявлении банка утверждалось, что «ошибка произошла, когда с клиентов взималась процентная ставка, которая не соответствовала соотношению суммы кредита к стоимости на их счету».[11]

Австралийский бизнесмен, владевший 3 участками собственности с несколькими партнерами по бизнесу, выиграл судебный процесс против Национальный банк Австралии в 2010 году, в котором Верховный суд Нового Южного Уэльса обнаружил, что банк неправильно начислял избыточные проценты по связанным ипотечным кредитам в двух разных случаях. В течение какого-то периода процентная ставка по ипотеке должна была быть зафиксирована на уровне 5,65%, но NAB неправильно начислял 5,85%. В другой момент во время обслуживания ипотеки Национальный австралийский банк неправильно установил процентную ставку «по умолчанию» в размере 20%, тогда как он должен был взимать менее 6%, поскольку ссуда не была погашена. дефолт. Даже если бы у австралийского банка была законная причина взимать такую ​​ставку по умолчанию, эта ставка должна была составлять только дополнительные 4%, а не 14%, по мнению судьи Стивена Ротмана. Весь процесс длился шесть лет.[12]

Рекомендации

  1. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, §3: 1 (Томсон Уэст, 2013).
  2. ^ «Закон FDIC, правила, соответствующие акты». Федеральная корпорация по страхованию вкладов. 1992-11-02. Получено 2010-11-10.
  3. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, §11: 6 (Томсон Уэст, 2013).
  4. ^ Гудман, Питер (2009-07-29). «Доходные сборы могут сдерживать попытки изменить ссуду». Нью-Йорк Таймс. п. 2. Получено 2010-11-10.
  5. ^ «Некачественные документы усугубляют кризис отчуждения». Нью-Йорк Таймс. 2010-10-03. п. 2. Получено 2010-11-12.
  6. ^ "Домовая комиссия назначает слушание по проблемам отчуждения права выкупа". Рейтер. 2010-10-19. п. 3. Получено 2010-11-10.
  7. ^ Энрикес, Диана (28 марта 2005 г.). «Закон теряется; кредиторы, пресс-силы, несмотря на закон об оказании помощи». Нью-Йорк Таймс. п. 3. Получено 2011-01-30.
  8. ^ Копецкий, Рассвет; Маргарет Кронин Фиск (18 января 2011 г.). «JPMorgan отправляет 2 миллиона долларов семьям военнослужащих в связи с переплатами и потерянным домом». Блумберг. п. 1. Получено 2011-01-30.
  9. ^ Бенуа, Дэвид (28 января 2011 г.). «Министерство юстиции расследует нарушения защиты при кредитовании военных». Fox Business News. п. 1. Архивировано из оригинал на 2012-09-27. Получено 2011-01-30.
  10. ^ Баттерворт, Майра (21.07.2010). «Домовладельцы сталкиваются с более высокими выплатами по ипотеке из-за просчета банка». Телеграф. Телеграф. п. 1. Получено 2012-08-25.
  11. ^ Шихи, Клода (11 сентября 2009 г.). «Клиенты с ипотечными кредитами AIB получили 900 евро». Вестник ИП. Вестник ИП. п. 1. Получено 2012-08-25.
  12. ^ Рольфе, Джон (21.10.2010). «Национальный австралийский банк ограбил семью в Сиднее, но GE Money воздерживается от выселения». news.com.au. news.com.au. п. 1. Получено 2012-08-25.