Государственная политика и кризис субстандартного ипотечного кредитования - Government policies and the subprime mortgage crisis

Соединенные штаты. кризис субстандартной ипотеки был набором событий и условий, которые привели к финансовому кризису и последующей рецессии, начавшейся в 2007 году. Он характеризовался ростом неплатежей по субстандартным ипотечным кредитам и выкупа заложенного имущества, и, как следствие, сокращением ценные бумаги обеспеченные указанной ипотекой. В сентябре 2008 года рухнули несколько крупных финансовых институтов, что привело к значительному перебоям в кредитовании предприятий и потребителей и началу серьезной глобальной рецессии.

Государственная жилищная политика, чрезмерное регулирование, неудовлетворительное регулирование и дерегулирование были названы причинами кризиса, наряду со многими другими. В то время как современная финансовая система развивалась, регулирование отставало и не соответствовало рискам, возникающим в экономике. В Комиссия по расследованию финансового кризиса (FCIC), которому было поручено расследовать причины кризиса, сообщил в январе 2011 года, что: «У нас была финансовая система 21 века с защитными мерами 19 века».^[1]

Увеличение количества домовладений было целью нескольких президентов, в том числе Рузвельт, Рейган, Клинтон, и Джордж Буш.^[2] Некоторые эксперты говорят, что события были вызваны частным сектором, поскольку основные инвестиционные банки, оказавшиеся в центре кризиса, не подпадали под действие положений о депозитарных банковских операциях, таких как CRA. Кроме того, жилищные пузыри возникли одновременно в нескольких европейских странах, хотя жилищная политика США там не применялась. Кроме того, субстандартное кредитование увеличилось примерно вдвое (с менее 10% ипотечных кредитов до примерно 20% в 2004-2006 гг.), Хотя в то время не было серьезных изменений в давно действующем жилищном законодательстве. Только 1 из 10 комиссаров FCIC утверждал, что жилищная политика была основной причиной кризиса, в основном в контексте шагов Фанни Мэй и Фредди Мак пришлось конкурировать с агрессивной конкуренцией частного сектора.^[1]

Неспособность регулировать недепозитарную банковскую систему (также называемую теневая банковская система ) также был обвинен.^[1][3] Недепозитная система выросла и превысила размер регулируемой депозитарной банковской системы.^[4] но инвестиционные банки, страховщики, хедж-фонды и фонды денежного рынка не подпадали под действие тех же правил. Многие из этих учреждений пострадали от банковский бег,^[5] с заметными обрушениями Lehman Brothers и AIG в течение сентября 2008 г., вызвав финансовый кризис и последующую рецессию.^[6]

Правительство также отменило или ввело в действие несколько законов, ограничивающих регулирование банковской отрасли, таких как отмена Закон Гласса-Стигалла и реализация Закон о модернизации товарных фьючерсов 2000 г.. Первые позволили депозитарным и инвестиционным банкам слиться, а вторые ограничили регулирование производных финансовых инструментов.

Примечание: общее обсуждение причин кризис субстандартной ипотеки входит в Кризис субстандартного ипотечного кредитования, причины и Причины мирового финансового кризиса 2007–2012 гг.. В этой статье рассматривается подмножество причин, связанных с политикой доступного жилья, Фанни Мэй и Фредди Мак и государственное регулирование.

Законодательный и нормативный обзор

Рост цен на жилье в отдельных странах, 2002–2008 гг. Природа пузыря на рынке жилья как в США, так и в Европе указывает на то, что жилищная политика США не была его основной причиной.^[1]

В конце 2000-х (десятилетие) виноваты дерегулирование, чрезмерное регулирование и неудавшееся регулирование со стороны федерального правительства. кризис субстандартной ипотеки в Соединенные Штаты.^[7]

Консерваторы утверждали, что финансовый кризис был вызван слишком жестким регулированием, направленным на повышение доли владения жильем для людей с низкими доходами.^[8] В частности, они указали на две политики: Закон о реинвестициях в сообщества (CRA) 1977 года (особенно с изменениями 1990-х годов), которые, по их утверждениям, вынуждали частные банки предоставлять рискованные ссуды, и цели HUD в отношении доступного жилья для государственные предприятия («GSE») - Фанни Мэй и Фредди Мак - что, как они утверждают, заставило GSE покупать рискованные ссуды,^[8] и привел к общему нарушению стандартов андеррайтинга для всех видов кредитования.^[9]Еще в феврале 2004 г., давая показания перед Банковским комитетом Сената США, Алан Гринспен (председатель Федеральной резервной системы) выразил серьезную обеспокоенность по поводу системный финансовый риск которую представляли Fannie Mae и Freddie Mac. Он умолял Конгресс принять меры для предотвращения кризиса.^[10] GSE оспаривают эти исследования и отклоняют показания Гринспена.

Либералы утверждали, что ссуды GSE были менее рискованными и приносили более высокие результаты, чем ссуды, секьюритизированные более слабо регулируемыми банками Уолл-Стрит.^[8] Они также предполагают, что ссуды CRA, выданные под мандат правительства, работали лучше, чем ссуды subprime, которые были чисто рыночными.^[7][8] Они также представляют данные, которые свидетельствуют о том, что финансовые фирмы, которые наиболее агрессивно лоббировали правительство, также применяли наиболее рискованные методы кредитования и лоббировали освобождение от правил, ограничивающих их способность принимать на себя более высокие риски.^[8] Выступая перед Конгрессом, как Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) и Алан Гринспен заявили, что не допустили саморегулирования инвестиционные банки.^[11][12] Кроме того, пять крупнейших инвестиционных банков, оказавшихся в центре кризиса (включая Bear Stearns и Lehman Brothers), не подпадали под действие CRA или других положений о депозитарных банковских операциях и не создавали ипотечные кредиты.^[1][13]

В Комиссия по расследованию финансового кризиса в январе 2011 г. выпустила три заключительных документа: 1) «выводы» FCIC или отчет шести демократических комиссаров; 2) «особое заявление» трех республиканских уполномоченных; и 3) второе «особое заявление» комиссара Питера Уоллисона. Как выводы демократического большинства, так и несогласное заявление республиканского меньшинства, отражающее взгляды девяти из десяти членов комиссии, пришли к выводу, что жилищная политика правительства имеет мало общего с кризисом. В отчете большинства говорилось, что Fannie Mae и Freddie Mac «не были первопричиной кризиса» и что Закон о реинвестировании сообществ «не был значительным фактором субстандартного кредитования или кризиса».^[1] Три республиканских автора своего несогласного заявления писали: «Кредитные спрэды снизились не только для жилья, но и для других классов активов, таких как коммерческая недвижимость. Это заставляет нас рассматривать кредитный пузырь как основную причину возникновения пузыря на рынке жилья в США. также говорит нам, что проблемы с жилищной политикой или рынками США сами по себе не объясняют жилищный пузырь в США ».^[1]

Однако несогласное заявление комиссара Уоллисона действительно возложило вину на государственную жилищную политику, которая, по его мнению, способствовала возникновению чрезмерного количества ипотечных кредитов с высоким риском: «... Я считаю, что непременным условием финансового кризиса было жилье правительства США. Политика, которая привела к созданию 27 миллионов субстандартных и других рискованных кредитов - половина всех ипотечных кредитов в Соединенных Штатах, - которые были готовы к дефолту, как только огромный жилищный пузырь 1997–2007 годов начал сдуваться. Если бы правительство США не сдалось. выбрал этот политический путь - способствуя росту пузыря беспрецедентных размеров и столь же беспрецедентному количеству слабых и высокорисковых ипотечных жилищных кредитов - великий финансовый кризис 2008 года никогда бы не произошел ».^[1]

В рабочем документе, выпущенном в конце 2012 года для Национального бюро экономических исследований (NBER) (арбитров делового цикла), 4 экономиста представили свою диссертацию «Приведет ли Закон о реинвестировании местных сообществ к рискованному кредитованию?» Экономисты сравнили "кредитное поведение банков, проходящих экзамены CRA в пределах данного переписного участка в заданный месяц (исследуемая группа), с поведением банков, работающих в том же месяце переписного участка, которые не прошли эти экзамены (контрольная группа)". Это сравнение ясно показывает, что соблюдение CRA привело к более рискованному кредитованию банков ». Они пришли к выводу: «Факты показывают, что вокруг проверок CRA, когда стимулы для соответствия стандартам CRA особенно высоки, банки не только повышают ставки по кредитам, но и, по-видимому, выдают ссуды, которые являются заметно более рискованными.^[14]Эта статья была подвергнута критике как основанная на логической ошибке: утверждения о «доказательстве причинности» «невозможны с учетом их методологии». Кроме того, его критиковали за то, что он не рассматривал альтернативное объяснение: «что банковские служащие намеренно предоставляют безнадежные ссуды».^[15]

Дерегулирование

FCIC возложила существенную вину за кризис на дерегулирование, сообщая: «Мы пришли к выводу, что широко распространенные сбои в финансовом регулировании и надзоре оказали разрушительное воздействие на стабильность финансовых рынков страны. Часовые не были на своих постах, в немалой степени из-за широко распространенной веры в самокорректирующийся характер рынки и способность финансовых институтов эффективно контролировать себя. Более 30 лет дерегулирования и зависимости от саморегулирования со стороны финансовых институтов, отстаиваемых бывшим председателем Федеральной резервной системы Аланом Гринспеном и другими, при поддержке сменяющих друг друга администраций и Конгрессов и активно продвигаемых мощная финансовая индустрия на каждом шагу лишила ключевых защитных мер, которые могли бы помочь избежать катастрофы. Такой подход открыл пробелы в надзоре за критически важными областями, в которых риску подвергались триллионы долларов, такими как теневая банковская система и чрезмерный контроль. рынки встречных деривативов. Кроме того, правительство разрешило финансовым компаниям выбирать регулирующих органов. в гонке за самым слабым руководителем ".^[1]

Ипотека и банковское регулирование

Закон о паритете альтернативных ипотечных сделок 1982 г.

В 1982 году Конгресс принял Закон о паритете альтернативных ипотечных сделок (AMTPA), который позволил жилищным кредиторам, не зарегистрированным на федеральном уровне, оформлять ипотечные кредиты с регулируемой ставкой. Среди новых типов ипотечных ссуд, созданных и набирающих популярность в начале 1980-х годов, были ипотеки с регулируемой ставкой, опционные ссуды с регулируемой ставкой, воздушные выплаты и ипотеки с выплатой только процентов. Эти новые типы ссуд заменяют давнюю практику банков, выдающих обычные ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой. Среди критических замечаний по поводу дерегулирования банковской отрасли, которые способствовали сберегательно-ссудный кризис состоял в том, что Конгресс не принял постановления, которые предотвратили бы использование этих типов ссуд. Последующие широко распространенные злоупотребления хищническим кредитованием имели место с использованием ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой.^[16][17] Примерно 90% субстандартных ипотечных кредитов, выданных в 2006 году, были ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой.^[18]

Закон о жилищном и общинном развитии 1992 года

Это законодательство установил мандат на покупку ссуды "доступное жилье" для Fannie Mae и Freddie Mac, и этот мандат должен был регулироваться HUD. Первоначально законодательство 1992 г. требовало, чтобы 30% или более ссуд, приобретаемых Fannie и Freddie, были связаны с «доступным жильем» (заемщики, которые не соответствовали нормам кредитования). Однако HUD было дано право устанавливать будущие требования, и вскоре HUD увеличил полномочия. Это стимулировало ипотечные кредиты "subprime". (См. Мандаты HUD ниже.)

Отмена закона Гласса Стигалла

В Закон Гласса-Стигалла был принят после Великая депрессия. В нем были разделены коммерческие банки и инвестиционные банки, отчасти для того, чтобы избежать потенциальных конфликтов интересов между кредитной деятельностью первых и рейтинговой деятельностью вторых. В 1999 году президент Билл Клинтон подписал закон. Закон Грэмма-Лича-Блайли, который отменил некоторые части Закона Гласса-Стиголла. Экономист Джозеф Стиглиц раскритиковал отмену закона. Он назвал его отмену «кульминацией лоббистских усилий в размере 300 миллионов долларов со стороны банковского сектора и индустрии финансовых услуг ...» Он считает, что это способствовало этому кризису, потому что культура принятия риска в инвестиционном банкинге доминировала в культуре коммерческого банкинга, более склонного к риску, что привело к увеличению рисков и заимствований в период бума.^[19]

"Алиса М. Ривлин, который занимал должность заместителя директора Управления по управлению и бюджету при Билле Клинтоне, сказал, что GLB является необходимым законодательным актом, потому что разделение инвестиционного и коммерческого банкинга «не очень хорошо работает» », - заявил Билл Клинтон (в 2008): «Я не вижу, чтобы подписание этого законопроекта имело какое-либо отношение к нынешнему кризису».^[20] Луиджи Зингалес утверждает, что отмена имела косвенный эффект. Он выровнял ранее конкурирующие инвестиционные и коммерческие банковские секторы, чтобы лоббировать общие законы, постановления и реформы в пользу кредитной индустрии.^[21]

Экономисты Роберт Каттнер и Пол Кругман поддержали утверждение о том, что отмена закона Гласса-Стиголла способствовала краху субстандартных кредитов^[22][23] хотя Кругман изменил свое мнение с опозданием на несколько лет, заявив, что отмена Гласса-Стигалла «не является причиной финансового кризиса, который возник вместо этого»теневые банки.'"^[24] Эндрю Росс Соркин считает, что проблема не в отмене. Подавляющее большинство неудач было либо из-за неэффективных ипотечных кредитов, допустимых по Глассу-Стиголлу, либо из-за убытков организаций, которые не занимались коммерческой банковской деятельностью и, следовательно, никогда не подпадали под действие закона.^[25]

Питер Дж. Уоллисон указывает, что ни один из крупных инвестиционных банков, пострадавших от кризиса, «Bear, Lehman, Merrill, Goldman или Morgan Stanley - не был аффилирован с коммерческими банками», но не являлся самостоятельными инвестиционными банками, разрешенными Glass-Steagall. Ипотечные банки Wachovia, Washington Mutual и IndyMac также были независимыми банками, существовавшими до отмены Glass.^[26]

Требования к капиталу и классификация рисков

Требования к капиталу относятся к количеству финансовой подушки, которую банки должны поддерживать на случай, если их вложения понесут убытки. Депозитные банки будут принимать депозиты и покупать активы вместе с ними, при условии, что не все депозиты будут отозваны вкладчиками. Чем более рискованные активы выбирает банк, тем выше требования к капиталу для компенсации риска. Депозитарные банки подвергались обширному регулированию и надзору до кризиса. Депозиты также гарантированы FDIC до определенных лимитов.

Однако депозитарные банки вывели значительные суммы активов и пассивов за пределы баланса через сложные юридические лица, называемые механизмами специального назначения. Это позволило банкам исключить эти суммы из расчета требований к капиталу, что позволило им взять на себя больший риск, но получить более высокую прибыль в период докризисного бума. Когда в 2007 году эти забалансовые инструменты столкнулись с трудностями, многие депозитарные банки были вынуждены покрывать свои убытки.^[27] Мартин Вольф писал в июне 2009 года: «... огромная часть того, что банки сделали в начале этого десятилетия - внебалансовые инструменты, деривативы и сама« теневая банковская система »- заключалась в том, чтобы найти способ обойти регулирование . "^[28]

В отличие от депозитарных банков, инвестиционные банки привлекают капитал для финансирования андеррайтинга, маркет-мейкинга и торговли для своего собственного счета или своих клиентов; они не подлежат одинаковому надзору или требованиям к капиталу. Крупные инвестиционные банки, оказавшиеся в центре кризиса в сентябре 2008 года, такие как Lehman Brothers и Merrill Lynch, не подпадали под те же требования к капиталу, что и депозитные банки (дополнительную информацию см. В разделе о теневой банковской системе ниже). Отношение долга к собственному капиталу (показатель принятого риска) значительно выросло с 2003 по 2007 год для пяти крупнейших инвестиционных банков, у которых к концу 2007 года задолженность составляла 4,1 триллиона долларов.^[29][30]

Председатель FDIC Шейла Бэйр предупрежден в 2007 году против более гибких стандартов управления рисками Базель II согласование и снижение требований к банковскому капиталу в целом: «Существуют веские причины полагать, что банки, предоставленные самим себе, будут поддерживать меньший капитал - не больше, чем было бы разумно. Фактически, банки действительно получают выгоду от неявных и явных государственных систем социальной защиты. Инвестиции в банк воспринимаются как беспроигрышная ставка. Без надлежащего регулирования капитала банки могут работать на рынке с небольшим капиталом или без него. А правительства и страховщики депозитов в конечном итоге остаются в руках, неся большую часть риска и стоимости банкротства. История показывает, что эта проблема очень реальна ... как мы видели на примере банковского и ссудно-сберегательного кризиса в США в конце 1980-х и 1990-х годах. Окончательный счет за неадекватное регулирование капитала может быть очень тяжелым. Короче говоря, регулирующие органы не могут полностью оставлять решения о капитале на усмотрение банки. Если бы мы делали это, мы бы не выполняли свою работу и не служили общественным интересам ".^[31]

Бум и крах теневой банковской системы

В бездепозитная банковская система вырос, чтобы превысить размер регулируемой депозитной банковской системы. Однако инвестиционные банки, страховщики, хедж-фонды и фонды денежного рынка в недепозитной системе не подпадали под действие тех же правил, что и депозитарная система, таких как страхование вкладчиков и ограничения банковского капитала. Многие из этих учреждений пострадали от банковский бег с заметными обрушениями Lehman Brothers и AIG в сентябре 2008 года, что ускорило финансовый кризис и последующую рецессию.^[6]

В отчете FCIC объясняется, почему эта развивающаяся система остается неэффективно регулируемой: «В начале 20-го века мы установили ряд защитных механизмов - Федеральный резерв как кредитор последней инстанции, федеральное страхование депозитов, обширные правила - чтобы обеспечить оплот против паники, которая регулярно преследовала банковскую систему Америки в 19 веке. Тем не менее, за последние 30 с лишним лет мы допустили рост теневой банковской системы - непрозрачной и обремененной краткосрочными долгами, - которая по размеру могла соперничать с традиционной банковской системой. Ключевые компоненты рынка - например, рынок репо-кредитования на несколько триллионов долларов, внебалансовые организации и использование внебалансовых производных финансовых инструментов - были скрыты от глаз без средств защиты, которые мы создали для предотвращения финансовые кризисы. У нас была финансовая система 21 века с гарантиями 19 века ».^[1]

Значение параллельной банковской системы

Рынки секьюритизации пострадали во время кризиса

В своем выступлении в июне 2008 г. министр финансов США Тимоти Гейтнер, тогдашний президент и главный исполнительный директор Федерального резервного банка Нью-Йорка, возложил значительную вину за замораживание кредитных рынков на "бегство" организаций в "параллельной" банковской системе, также называемой теневая банковская система. Эти организации стали критически важными для кредитных рынков, лежащих в основе финансовой системы, но не подвергались такому же регулятивному контролю. Кроме того, эти организации были уязвимы, потому что они брали краткосрочные займы на ликвидных рынках для покупки долгосрочных, неликвидных и рискованных активов.

Это означало, что перебои на кредитных рынках сделают их подверженными быстрому сокращение доли заемных средств, продавая свои долгосрочные активы по заниженным ценам. Он описал значение этих сущностей: «В начале 2007 г. обеспеченная активами коммерческая бумага каналы, в структурированных инвестиционных механизмах, в привилегированных ценных бумагах с аукционными ставками, облигациях с опционами на торги и векселях до востребования с плавающей процентной ставкой, имели совокупный размер активов примерно 2,2 триллиона долларов. Активы, финансируемые овернайт в рамках трехстороннего РЕПО, выросли до 2,5 трлн долларов. Активы хедж-фондов выросли примерно до 1,8 триллиона долларов. Совокупные балансы пяти крупнейших инвестиционных банков на тот момент составляли 4 триллиона долларов. Для сравнения, общие активы пяти крупнейших банковских холдинговых компаний в Соединенных Штатах на тот момент составляли немногим более 6 триллионов долларов, а общие активы всей банковской системы составляли около 10 триллионов долларов ". Он заявил, что" совокупный эффект этих факторов " была финансовая система, уязвимая для самоусиливающихся цен на активы и кредитных циклов ".^[4]

Работайте в теневой банковской системе

Экономист Пол Кругман охарактеризовал использование теневой банковской системы как «ядро того, что произошло» и вызвало кризис. "По мере того, как теневая банковская система расширялась, чтобы конкурировать или даже превосходить по значимости традиционные банковские, политики и правительственные чиновники должны были осознать, что они воссоздают финансовую уязвимость, которая сделала возможной Великую депрессию, - и они должны были отреагировать, расширив правила и сеть финансовой защиты для покрытия этих новых институтов. Влиятельные фигуры должны были провозгласить простое правило: все, что делает то, что делает банк, все, что нужно спасать в кризисных ситуациях, как это делают банки, должно регулироваться как банк ». Он назвал это отсутствие контроля «злым пренебрежением».^[6] Некоторые исследователи предположили, что конкуренция между GSE и теневой банковской системой привела к ухудшению стандартов андеррайтинга.^[8]

Например, инвестиционный банк Bear Stearns требовалось пополнить большую часть своего финансирования на однодневных рынках, что сделало фирму уязвимой перед сбоями на кредитном рынке. Когда возникли опасения по поводу его финансовой устойчивости, его способность обеспечивать средства на этих краткосрочных рынках была скомпрометирована, что привело к бегству из банка. За четыре дня его доступная денежная наличность снизилась с 18 до 3 миллиардов долларов, поскольку инвесторы получили финансирование от фирмы. Он рухнул и был продан банку по пожарной цене. JP Morgan Chase 16 марта 2008 г.^[32][33][34]

Американские домовладельцы, потребители и корпорации задолжали примерно 25 триллионов долларов в течение 2008 года. Американские банки оставили около 8 триллионов долларов из этой суммы непосредственно в виде традиционных ипотечных кредитов. Держатели облигаций и другие традиционные кредиторы предоставили еще 7 триллионов долларов. Остальные 10 триллионов долларов поступили от рынков секьюритизации, то есть параллельной банковской системы. Рынки секьюритизации начали закрываться весной 2007 года и почти закрылись осенью 2008 года. Таким образом, более трети частных кредитных рынков стали недоступны в качестве источника средств.^[35][36] В феврале 2009 г. Бен Бернанке заявил, что рынки секьюритизации оставались фактически закрытыми, за исключением соответствующих закладных, которые могли быть проданы Fannie Mae и Freddie Mac.^[37]

Экономист сообщал в марте 2010 года: «Bear Stearns и Lehman Brothers были небанковскими организациями, которые пострадали от молчаливого бегства среди панических настроений».репо «кредиторы, многие из которых являются фондами денежного рынка, неуверенными в качестве секьюритизированного обеспечения, которое они держат. Массовые выплаты из этих фондов после банкротства Lehman заморозили краткосрочное финансирование крупных фирм».^[5]

Фанни Мэй и Фредди Мак

Фанни Мэй и Фредди Мак (также называемые FNMA и FHLMC) - это спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают ипотеки, покупают и продают ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) и гарантируют значительную часть ипотечных кредитов в США.

Комиссия по расследованию финансового кризиса

В Комиссия по расследованию финансового кризиса (FCIC) сообщила в 2011 году, что Fannie Mae и Freddie Mac «способствовали кризису, но не были его первопричиной».^[1]FCIC сообщила, что:

• «все, кроме двух, из десятков нынешних и бывших сотрудников Fannie Mae и регулирующих органов, опрошенных по этому поводу, сказали FCIC, что достижение целей не было основной движущей силой покупки GSEs более рискованных ипотечных кредитов»; это
• до 2005 г. цели землевладения для GSE - 50% ипотечных покупок должны были совершаться семьями с низким или средним доходом - были настолько непоколебимыми, что их можно было удовлетворить при "нормальном ведении бизнеса", хотя в 2005 г. цель заключалась в выросла и достигла 55% в 2007 г .;
• самый Alt-A ссуды, которые включены в более рискованные ипотечные кредиты, за покупку которых GSE критикуют, «были ориентированы на высокий доход», приобретались для увеличения прибыли, а не с прицелом на достижение целей домовладения с низким и умеренным доходом; это
• Большая часть усилий GSE по развитию домовладения заключалась в маркетинге и продвижении - ярмарках жилья и программах помощи, - которые не имели ничего общего со снижением или ослаблением стандартов кредитования; это
• закон, обязывающий предоставлять займы для увеличения количества домовладений, позволил и Fannie, и Freddie «не достичь целей в области жилищного строительства, которые были« невыполнимы »или могли повлиять на безопасность и надежность компаний», и что GSE воспользовались этой лазейкой, когда почувствовали, что нужно; и это
• в конце концов, проверка ссуд показала, что лишь небольшое количество ссуд (например, 4% всех ссуд, купленных Фредди в период с 2005 по 2008 год) было приобретено «специально потому, что они способствовали достижению целей [домовладения]».^[38]

* GSE означает ссуды, приобретенные или гарантированные спонсируемыми государством организациями Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC).
* SUB относится к займам, которые были проданы эмитентами в ценные бумаги частной марки, помеченные как subprime.
* ALT относится к кредитам, проданным секьюритизации частной торговой марки Alt-A (не так рискованно, как субстандартные кредиты)
* FHA относится к кредитам, гарантированным Федеральной жилищной администрацией или Управлением по делам ветеранов.
(источник: Заключительный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, п. 218, рисунок 11.3)

Комиссия обнаружила, что просрочка по кредитам GSE составляла 6,2% в 2008 году по сравнению с 28,3% для кредитов, не связанных с GSE или частных торговых марок.^[39] Взяв примерно 25 миллионов непогашенных ипотечных кредитов на конец каждого года с 2006 по 2009 год и разделив их на более 500 подгрупп в соответствии с такими характеристиками, как кредитный рейтинг, первоначальный взнос и размер ипотеки, покупатель / гарант ипотеки и т. Д., Комиссия нашла среднее уровень серьезных просрочек гораздо ниже среди кредитов, приобретенных или гарантированных государственными организациями, такими как FHA, Фанни Мэй и Фредди Мак, чем среди непревзойденных кредитов, проданных в секьюритизацию под "частной торговой маркой".^[40] (см. диаграмму «Результаты кредитования в различных сегментах ипотечного рынка»)

Комиссия установила, что ипотечные ценные бумаги GSE

по существу сохраняли свою стоимость в течение всего кризиса и не способствовали значительным убыткам финансовых компаний, которые были центральными в финансовом кризисе. GSE участвовали в расширении субстандартных и других рискованных ипотечных кредитов, но они скорее следовали за Уолл-стрит и другими кредиторами.

в субстандартное кредитование.^[1]Написано в январе 2011 года, трое из четырех республиканцев в комиссии FCIC^[41] хотя и не согласен с другими выводами большинства, обнаружил, что жилищная политика США была, в лучшем случае, лишь одной из причин кризиса. Три^[42] написал:

«Кредитные спреды снизились не только для жилья, но и для других классов активов, таких как коммерческая недвижимость. Это говорит нам о том, что мы должны рассматривать кредитный пузырь как основную причину пузыря на рынке жилья в США. Это также говорит нам о том, что проблемы с жилищной политикой США или сами по себе рынки не объясняют пузырь на рынке жилья в США ".^[43]

Несогласие Уоллисона

В своем единственном несогласии с мнениями большинства и меньшинства FCIC, комиссар Питер Дж. Уоллисон из Американский институт предпринимательства (AEI) обвинил жилищную политику США, в том числе действия Fannie & Freddie, в первую очередь, в кризисе, написав: «Когда пузырь начал сдуваться в середине 2007 года, низкокачественные и высокорисковые ссуды, порожденные государственной политикой, потерпели беспрецедентное количество неудач. Эффект от этих дефолтов усугублялся тем фактом, что немногие инвесторы, в том числе аналитики рынка жилья, понимали в то время, что Fannie Mae и Freddie Mac приобретали большое количество субстандартных и других ссуд с высоким риском, чтобы удовлетворить доступные HUD жилищные цели ". Его несогласие во многом основывалось на исследовании члена AEI Эдварда Пинто, бывшего кредитного директора Fannie Mae. По оценкам Пинто, к началу 2008 года насчитывалось 27 миллионов «нетрадиционных» ипотечных кредитов с повышенным риском (определяемых как субстандартная и альтернативная) на сумму 4,6 триллиона долларов. Из них Fannie & Freddie держала или гарантировала 12 миллионов ипотечных кредитов на сумму 1,8 триллиона долларов. Государственные учреждения держали или гарантировали 19,2 миллиона или 2,7 триллиона долларов таких ипотечных кредитов.^[44] По состоянию на январь 2008 года общая сумма непогашенной ипотечной задолженности США составляла 10,7 триллиона долларов.^[45]

Уоллсион предал гласности свое несогласие и ответил критикам в ряде статей и статей, а обозреватель New York Times Джо Ночера обвиняет его в «почти единоличном создании» мифа о том, что Fannie Mae и Freddie Mac вызвали финансовый кризис » .^[46]

Другие дискуссии о роли Fannie и Freddie в создании финансового кризиса

Критики Fannie Mae и Freddie Mac

Критики утверждают, что Fannie Mae и Freddie Mac повлияли на стандарты кредитования разными способами - способами, которые часто не имели никакого отношения к их прямым покупкам ссуд:

Агрессивное продвижение простых автоматизированных стандартов андеррайтинга

В 1995 году Fannie и Freddie представили автоматизированные системы андеррайтинга, призванные ускорить процесс андеррайтинга. Эти системы, которые вскоре установили стандарты андеррайтинга для большей части отрасли (независимо от того, были ли ссуды приобретены GSE), значительно облегчили процесс утверждения андеррайтинга. Независимое исследование около 1000 ссуд показало, что одни и те же ссуды на 65% чаще будут одобрены автоматизированными процессами по сравнению с традиционными процессами.^[47] GSE активно продвигал новые либерализованные системы и даже требовал от кредиторов их использования. В документе, написанном в январе 2004 г., OFHEO описал этот процесс: «После того, как Fannie Mae и Freddie Mac начали использовать скоринг и автоматизированное андеррайтинг в своих внутренних бизнес-операциях, незадолго до того, как каждое предприятие требуется односемейные кредиторы, с которыми он ведет бизнес, используют такие инструменты. Предприятия сделали это, включив использование этих технологий в соответствующие руководящие принципы для своих продавцов / обслуживающих компаний ". ^[48]

Активное продвижение простых систем оценки залогового имущества

В середине 1990-х Fannie и Freddie также продвигали автоматизированные системы оценки (AVM).^[49] Вскоре два GSE решили, что во многих случаях физические проверки на месте не нужны.^[50] Скорее, было бы достаточно AVM, который в основном полагался на сопоставимые данные о продажах. Некоторые аналитики считают, что использование AVM, особенно для собственности в неблагополучных районах, привело к завышению стоимости залогового обеспечения ипотечных кредитов.^[51]

Продвижение тысяч мелких ипотечных брокеров

В 2001 году некоторые крупные банки заявили Wall Street Journal что Fannie и Freddie продвигали мелких ипотечных брокеров с низкой капитализацией вместо регулируемых общественных банков,^[52] предоставив этим брокерам автоматизированные системы андеррайтинга. В Wall Street Journal сообщил, что программное обеспечение для андеррайтинга было «доступно тысячам ипотечных брокеров» и сделало этих «брокеров и других мелких игроков угрозой для более крупных банков». ^[52] Теория заключалась в том, что «брокеры, вооруженные программным обеспечением для автоматического андеррайтинга», могли продавать ссуды напрямую F&F, тем самым «отрезая банки от ссудного бизнеса». ^[52] На пике жилищного бума в Соединенных Штатах было около 75 000 мелких ипотечных брокеров.^[53] и считается, что многие из них стали причиной небрежной и хищнической практики кредитования, которая привела к кризису субстандартного ипотечного кредитования.^[54]

Создание некачественных кредитных продуктов, предлагаемых частными кредиторами

Многие из кредитных продуктов, продаваемых ипотечными кредиторами и подвергавшихся критике за их слабые стандарты, были разработаны Fannie или Freddie. Например, линия ссуд «Доступное золото 100», разработанная Фредди, не требовала от заемщика ни первоначального взноса, ни затрат на закрытие сделки. Затраты на закрытие могут поступать из «различных источников, включая грант от квалифицированного учреждения, подарок от родственника или необеспеченный заем». ^[55]

Тесная связь с кредитными агрегаторами

По всей стране, компания, которая, как сообщалось, профинансировала 20 процентов всех ипотечных кредитов в США в 2006 году, имела тесные деловые отношения с Fannie Mae. Эти отношения описаны в «Цепочке вины» Муоло и Падиллы: «В течение следующих 15 лет [начиная с 1991 года] Countrywide и Fannie Mae - Мозило и Джонсон, а затем Мозило и Франклин Рейнс, преемники Джонсона - будут связаны друг с другом». ^[56] «В зависимости от года до 30 процентов ссуд Fannie приходилось на Countrywide, и Fannie была настолько благодарна, что наградила Countrywide милыми условиями покупки - лучшими, чем те, которые предлагались реальным (солидным и уважаемым) банкам».^[57]

Ложные сообщения о закупках subprime

Оценки покупок ипотечных кредитов Fannie и Freddie колеблются от нуля до триллионов долларов. Например, в 2008 году экономист Пол Кругман ошибочно утверждал, что Fannie и Freddie «не занимались субстандартным кредитованием, потому что не могли; определение субстандартного кредита - это именно кредит, который не соответствует требованиям, установленным законом. , что Fannie и Freddie покупают только ипотечные кредиты, выданные заемщикам, которые внесли существенные первоначальные взносы и тщательно задокументировали свой доход ». ^[58]

Экономист Рассел Робертс^[59] процитировал статью в Washington Post от июня 2008 года, в которой говорилось, что «[с] 2004 по 2006 год два [GSE] приобрели ценных бумаг на сумму 434 миллиарда долларов, обеспеченных субстандартными кредитами, создавая рынок для большего такого кредитования».^[60] Более того, в отчете HUD за 2004 год было признано, что, хотя GSE официально не признавали торговлю ценными бумагами, обеспеченными субстандартной ипотекой, они, тем не менее, участвовали в рынке.^[61] И Fannie, и Freddie сообщили о некоторых своих покупках subprime в своих годовых отчетах за 2004, 2005, 2006 и 2007 годы.^[62] Однако полный объем закупок GSE subprime не был известен до финансового кризиса 2007/08 года. В декабре 2011 года Комиссия по ценным бумагам и биржам обвинила 6 бывших руководителей Fannie и Freddie в мошенничестве с ценными бумагами, а SEC заявила, что их компании в действительности владели субстандартными кредитами на сумму более 2 триллионов долларов по состоянию на июнь 2008 года (за месяц до того, как Кругман выдал свои оправдывающее заявление).

Оценки субстандартного кредита и покупки ценных бумаг Fannie and Freddie

Критики утверждают, что сумма субстандартных кредитов, о которой сообщают два GSE, сильно занижена. Согласно ранней оценке закупок GSE subprime, Питер Дж. Уоллисон Американского института предпринимательства и Каломирис подсчитали, что по состоянию на август 2008 года у двух GSE было около 1 триллиона долларов субстандартных кредитов.^[63] Последующая оценка Эдварда Пинто, бывшего руководителя Fannie Mae, составила около 1,8 триллиона долларов, распределенных между 12 миллионами ипотечных кредитов.^[64] По количеству это будет почти половина всех непогашенных субстандартных кредитов в Соединенных Штатах. Самая высокая оценка была произведена Уоллисоном и Эдвардом Пинто на основе сумм, сообщенных Комиссией по ценным бумагам и биржам в связи с ее делом о мошенничестве с ценными бумагами против бывших руководителей Fannie и Freddie. Используя информацию SEC, Уоллисон и Пинто подсчитали, что в 2008 году у двух GSE было более 2 триллионов долларов в виде некачественных кредитов.^[65]

Расхождения можно отнести к источникам и методам оценки. Самая низкая оценка (оценка Кругмана) просто основана на том, что разрешено законом, без учета того, что было сделано на самом деле. Другие низкие оценки просто основаны на суммах, указанных Fannie и Freddie в своих финансовых отчетах и ​​других отчетах. Как отметил Алан Гринспен, отчеты GSE по субстандартному кредитованию были занижены, и этот факт не был широко известен до 2009 года: «Огромный размер покупок GSE [Fannie and Freddie] в 2003–2004 годах не был раскрыт до тех пор, пока Fannie Mae в Сентябрь 2009 г. реклассифицировал большую часть своего портфеля ценных бумаг, состоящих из основных ипотечных кредитов, в категорию субстандартных ». ^[66]

Оценки Уоллисона, Каломириса и Пинто основаны на анализе конкретных характеристик ссуд. Например, Уоллисон и Каломирис использовали 5 факторов, которые, по их мнению, указывают на субстандартное кредитование. Этими факторами являются отрицательная амортизация ссуды, выплаты только процентов, авансовые платежи ниже 10 процентов, низкий уровень документации и низкие баллы FICO (кредит).^[63]

Черлидинг для subprime

Когда Fannie или Freddie покупали субстандартные ссуды, они рисковали, потому что, как заметил Пол Кругман, «субстандартная ссуда - это именно ссуда, которая не соответствует требованию, установленному законом, что Fannie и Freddie покупают только ипотечные кредиты, выданные заемщикам. которые вносили существенные авансовые платежи и тщательно документировали свой доход ». ^[58] Как уже отмечалось, SEC заявила, что Fannie и Freddie игнорировали закон в отношении покупки субстандартных кредитов. Однако некоторые ссуды были настолько некачественными, что Fannie и Freddie даже не рискнули их купить. Тем не менее, два GSE продвигали субстандартные ссуды, которые они не могли купить. Например: «В 1997 году Мэтт Миллер, директор по доступному кредитованию на одну семью в Freddie Mac, выступал перед частными кредиторами на симпозиуме по доступному жилью. Он сказал, что Фредди обычно может найти способ купить и секьюритизировать свои кредиты доступного жилья» через использование исследования Loan Prospector и творческих возможностей повышения кредитного качества… ». Затем г-н Миллер добавил: «Но что вы можете сделать, если после всего этого анализа продукт, который вы держите, не соответствует стандартам обычного вторичного рынка?» У Мэтта Миллера было решение: Фредди работал с «несколькими фирмами», пытаясь найти покупателей на эти [субстандартные] ссуды ». .^[67]

GSE играли ведущую роль в расширении использования субстандартных кредитов: в 1999 году Франклин Рейнс впервые поместил Fannie Mae в субстандартные кредиты, продолжив более ранние усилия Fannie Mae в 1990-х годах, которые снизили требования к первоначальному взносу по ипотеке. В то время субстандартные кредиты представляли крошечную долю всего ипотечного рынка.^[68] В 2003 году, после того, как использование субстандартных кредитов значительно расширилось и многочисленные частные кредиторы начали выдавать субстандартные кредиты в качестве конкурентного ответа Fannie и Freddie, GSE все еще контролировала почти 50% всего субстандартного кредитования. С 2003 года частные кредиторы увеличили свою долю субстандартного кредитования, а позже выдали многие из самых рискованных кредитов. Однако попытки защитить Fannie Mae и Freddie Mac за их роль в кризисе, ссылаясь на сокращение их доли рынка субстандартных кредитов после 2003 года, игнорируют тот факт, что GSE в значительной степени создали этот рынок и даже тесно сотрудничали с некоторыми из худших частных компаний. кредитование преступников, таких как Countrywide. В 2005 году каждый четвертый кредит, купленный Fannie Mae, приходился на Countrywide.^[69] Fannie Mae и Freddie Mac по существу проложили шоссе субстандартного кредитования, по которому позже последовали многие другие.

Защитники Fannie Mae и Freddie Mac

Экономист Пол Кругман и адвокат Дэвид Мин утверждали, что Fannie Mae, Freddie Mac и Закон о реинвестировании сообществ (CRA) не могли быть основными причинами пузыря / краха в жилой недвижимости, потому что пузырь такой же величины был в коммерческой недвижимости в Америке.^[70] - рынок отелей, торговых центров и офисных парков практически не затронут политикой доступного жилья.^[71][72] Они косвенно предполагают, что финансовый кризис был вызван лопнувшим «пузырем» в сфере недвижимости.

«Правые пытались обвинить правительство в кажущихся провалах рынка; по их мнению, источником проблемы было стремление правительства подтолкнуть людей с низкими доходами к домовладению. Несмотря на то, что это убеждение стало широко распространенным в консервативных кругах, практически все серьезные попытки оценить свидетельства приводили к выводу, что в этом взгляде мало достоинств ».

Джозеф Стиглиц^[73]

Противодействуя анализу Кругмана, Питер Уоллисон утверждает, что кризис был вызван лопнувшим пузырем на рынке недвижимости. поддерживается в основном за счет ссуд с низким первоначальным взносом или без него что было уникальным случаем для США. Жилой жилищные ссуды.^[74] Кроме того, после исследования невыполнения коммерческих займов во время финансового кризиса, Сюйдун Ан и Энтони Б. Сандерс сообщили (в декабре 2010 г.): «Мы находим ограниченные доказательства того, что существенное ухудшение андеррайтинга ссуд CMBS [коммерческие ипотечные ценные бумаги] произошло до того, как кризис."^[75] Другие аналитики поддерживают утверждение, что кризис в сфере коммерческой недвижимости и связанного с ней кредитования имел место. после кризис жилой недвижимости. Деловой журналист Кимберли Амадео сообщает: «Первые признаки упадка жилой недвижимости появились в 2006 году. Три года спустя коммерческая недвижимость начала ощущать последствия.^[76] Денис А. Герах, адвокат по недвижимости и бухгалтерский консультант, написала:

... большинство кредитов на коммерческую недвижимость были хорошими кредитами, уничтоженными действительно плохой экономикой. Другими словами, не заемщики привели к тому, что кредиты испортились, это была экономика.^[77]

В своей книге о кризисе журналисты Маклин и Носера утверждают, что GSE (Fannie и Freddie) следовали, а не вели частный сектор к субстандартному кредитованию.

«В 2003 году рыночная доля Fannie Mae по облигациям, обеспеченным односемейным жильем, составляла 45%. Всего год спустя она упала до 23,5%. Как с некоторой тревогой отмечалось во внутренней презентации Fannie Mae в 2005 году:« Объем частных торговых марок впервые превзошли объемы Fannie Mae. «... Не было никаких сомнений в том, почему это происходило: на рынке начинали доминировать создатели субстандартных ипотечных кредитов. Они не нуждались в Fannie и Freddie для обеспечения своих кредитов ... Доля рынка Fannie упала, инвесторы компании забеспокоились ...
Citigroup была нанята для изучения того, что Citi называет «стратегическими альтернативами для максимизации долгосрочной ... акционерной стоимости» [в Fannie Mae]. Среди его основных рекомендаций по увеличению ... рыночной капитализации: ... начать гарантировать "несоответствующие жилищные ипотечные кредиты" "^[78]

«Несоответствующие» ссуды означают несоответствие основным стандартам кредитования.

В статье о Fannie Mae, опубликованной в 2008 году, New York Times описывает компанию как реагирующую на давление, а не задающую темп кредитования. К 2004 году «конкуренты забирали прибыльные части его бизнеса. Конгресс требовал, чтобы [он] помогал направлять больше кредитов малообеспеченным заемщикам. Кредиторы угрожали продать напрямую Уолл-стрит, если Fannie не купит большую часть их самых рискованных кредитов».^[79]

Данные Федеральной резервной системы показали, что более 84% субстандартных ипотечных кредитов в 2006 году поступало от частных компаний, а не от Fannie и Freddie, а доля субстандартных кредитов, застрахованных Fannie Mae и Freddie Mac, уменьшалась по мере увеличения пузыря (с максимума страхование 48% к страхованию 24% всех субстандартных кредитов в 2006 г.).^[80] По мнению экономистов Джефф Мэдрик и Фрэнк Партной в отличие от Уолл-стрит, GSE "никогда не покупали гораздо более рискованные обеспеченные долговые обязательства (CDO), которые также получили рейтинг «тройной А» и стали основным источником финансового кризиса ».^[81]Исследование, проведенное в 2011 году ФРС с использованием статистических сравнений географических регионов, которые были и не подпадали под действие правил GSE, обнаружило «мало свидетельств» того, что GSE сыграли значительную роль в кризисе субстандартного кредитования.^[82][83]

Еще один аргумент против тезиса Уоллисона состоит в том, что количество субстандартных ипотечных кредитов, предоставленных ему Пинто, завышено и «не выдерживает срока».^[84] Кругман процитировал работу экономиста Майка Концала: «Как говорит Концал, все это основано на форме трехкарточного монте: вы говорите о« субстандартных и других высокорисковых »кредитах, объединяя субстандартные кредиты с другими кредитами, которые не являются таковыми, оказывается, почти так же рискованно, как и фактический субстандартный кредит; затем используйте этот по сути фальшивый агрегат, чтобы создать впечатление, будто Fannie / Freddie действительно были в центре проблемы ».^[85] В анализе Пинто к «нетрадиционным ипотечным кредитам» относятся: Alt-A ипотечные кредиты, которые не используются заемщиками с низким и средним доходом и не имеют ничего общего с достижением целей в области доступного жилья.

По словам журналиста Маклина, «теория о том, что GSE виноваты в кризисе» - это «утка», которая «снова и снова полностью дискредитируется».^[84]Комиссия встретилась с Пинто, чтобы проанализировать его данные, и, по словам Маклина, «цифры Пинто не соответствуют действительности».^[84]

В Счетная палата правительства по оценке непогашенных субстандартных кредитов, гораздо меньше, чем у Пинто. Пинто заявил, что в то время, когда рынок рухнул, половина всех ипотечных кредитов в США - 27 миллионов кредитов - были субстандартными. По оценке GAO (в 2010 году), к концу 2009 года было непогашенным лишь 4,59 миллиона таких кредитов, а с 2000 по 2007 год было выдано всего 14,5 миллиона неплатежей.^[84]

По данным Пинто, включенным в несогласный отчет FCIC Валлисона, Fannie и Freddie приобрели субстандартные ипотечные кредиты на сумму 1,8 триллиона долларов, распределенные среди 12 миллионов ипотечных кредитов. Однако, по словам журналиста Джо Ночера, Количество ипотечных кредитов Пинто «завышено», поскольку «почти все, что не является ипотекой с фиксированным сроком на 30 лет, классифицируется как« subprime »».^[86]

Следует отметить, что решения, вынесенные выше (Концал, Кругман, Маклин, GAO и Федеральная резервная система), были вынесены до предъявления SEC обвинений в декабре 2011 года руководителям Fannie Mae и Freddie Mac в мошенничестве с ценными бумагами. Примечательно, что SEC утверждала (и до сих пор утверждает), что Fannie Mae и Freddie Mac указали как субстандартные и субстандартные. менее 10 процентов их фактических субстандартных и субстандартных кредитов.^[87] Другими словами, некачественные ссуды в портфелях GSE могли быть в 10 раз больше, чем первоначально сообщалось. По словам Уоллисона, это сделает оценку SEC нестандартных кредитов GSE выше, чем оценка Эдварда Пинто.^[88]

По словам Дэвида Мина, критика Уоллисона в Центр американского прогресса,

по состоянию на второй квартал 2010 года уровень просрочек по всем гарантированным ссудам Fannie и Freddie составлял 5,9 процента. Для сравнения, средний показатель по стране составил 9,11 процента. Ставка по умолчанию Fannie and Freddie Alt-A также намного ниже, чем национальная ставка по умолчанию. Единственное возможное объяснение этого состоит в том, что многие ссуды, охарактеризованные S.E.C. и Wallison / Pinto как «субстандартная» ипотека на самом деле не являются субстандартной ипотекой.^[86][89]

Еще одна критика в адрес Уоллисона заключается в том, что, поскольку Fannie и Freddie внесли свой вклад в кризис, причиной являются их собственные поиски прибыли, а не правительственные мандаты на расширение домовладения. В декабре 2011 года, после того как Комиссия по ценным бумагам и биржам обвинила 6 бывших руководителей Fannie и Freddie в мошенничестве с ценными бумагами, Уоллисон заявил, как и SEC, что во время кризиса был скрыт весь объем закупок субстандартных кредитов GSE. Основываясь на обвинениях Комиссии по ценным бумагам и биржам, Уоллисон подсчитал, что по состоянию на июнь 2008 года Fannie и Freddie в действительности владели субстандартными кредитами на сумму более 2 триллионов долларов.^[88] Однако журналист Джо Ночера утверждает, что «жалоба Комиссии по ценным бумагам и биржам почти не упоминает мандаты на доступное жилье», а вместо этого утверждает, что руководители купили субстандартные ипотечные кредиты (по словам Ночера) «с опозданием ... чтобы вернуть утраченную долю рынка и таким образом максимизировать свои бонусы ". ^[46] По словам Джеффа Мэдрика и Фрэнка Партного, что привело Фанни и Фредди к опекунству в сентябре 2008 г.^[90] "имели мало общего с преследованием первоначальных целей" доступного кредитования ". GSE были гораздо больше озабочены максимизацией своей прибыли, чем достижением этих целей; они брали ссуды по низким ставкам для покупки высокооплачиваемых ипотечных ценных бумаг после того, как их учетные нарушения были нарушены. были позади них ... Больше всего беспокоит GSE, что они отказались поддерживать достаточный капитал в качестве подушки против убытков, несмотря на требования их собственных регулирующих органов ".^[81]

Несмотря на утверждение Ночера, по крайней мере один руководитель Fannie Mae придерживался совершенно иной точки зрения, заявив в интервью:

Все понимали, что теперь мы покупаем ссуды, от которых раньше отказались, и что модели говорили нам, что мы взимаем слишком мало, но наша задача заключалась в том, чтобы оставаться актуальными и обслуживать заемщиков с низкими доходами. Вот что мы сделали ».^[79] На Fannie и Freddie оказывалось политическое давление с целью расширить закупки ипотечных кредитов доступного жилья с повышенным риском, а также значительное конкурентное давление со стороны крупных инвестиционных банков и ипотечных кредиторов.^[79]

Уоллисон процитировал Газета "Нью-Йорк Таймс обозреватель Гретхен Моргенсон и ее книга Безрассудная опасность как демонстрация того, что "Демократический политический деятель" Джим Джонсон превратили Fannie Mae «в политическую машину, которая создала и использовала политику правительства в области жилищного строительства, которая сыграла центральную роль в финансовом кризисе и проложила путь для Уолл-стрит».^[91] Однако в обзоре книги Моргенсона два экономиста-критика Валлисона (Джефф Мэдрик и Фрэнк Партной ) указывают на то, что Моргенсон не защищает Уолл-стрит, введенную в заблуждение Fannie, но заявляет, что «из всех партнеров по продвижению домовладения ни одна отрасль не внесла больший вклад в коррупцию процесса кредитования, чем Уолл-стрит».^[81]

Федеральное поглощение Fannie Mae и Freddie Mac

К 2008 году GSE напрямую или через спонсируемые ими ипотечные пулы владела ипотечными жилищными кредитами на сумму 5,1 триллиона долларов, что составляет примерно половину непогашенной суммы.^[92] GSE всегда имели высокую долю заемных средств, их чистая стоимость на 30 июня 2008 года составляла всего 114 миллиардов долларов США.^[93] Когда в сентябре 2008 года возникла обеспокоенность относительно способности GSE выполнить свои гарантии и другие обязательства на сумму около 5 триллионов долларов, правительство США было вынуждено поместить компании в консерваторство, фактически национализировав их за счет налогоплательщиков.^[94][95] Пол Кругман отметил, что неявная гарантия государственной поддержки означала, что «прибыль приватизируется, а убытки социализируются», что означает, что инвесторы и менеджмент получали прибыль в период бума, в то время как налогоплательщики несли убытки во время финансовой помощи.^[96]

Объявляя о консервации 7 сентября 2008 года, регулирующий орган GSE Джим Локхарт заявил: «Для обеспечения стабильности на вторичном ипотечном рынке и снижения стоимости финансирования GSE незначительно увеличат свои портфели MBS до конца 2009 года. Затем, чтобы устранить системный риск. , в 2010 году их портфели начнут постепенно сокращаться со скоростью 10 процентов в год, в основном за счет естественного оттока, в конечном итоге стабилизируясь на более низком, менее рискованном размере ».^[97]

Согласно с Джефф Мэдрик и Фрэнк Партной, GSE оказались в консервативном положении из-за резкого падения цен на жилье, и несмотря на то, что они «никогда не брали на себя почти такие риски, как частный рынок». Джейсон Томас и Роберт Ван Орден утверждают, что падение GSE «было быстрым, в первую очередь из-за ипотечных кредитов, выданных в 2006 и 2007 годах. Это… в основном было связано с покупкой рискованных, но не субстандартных ипотечных кредитов и недостаточным капиталом для покрытия спада. в стоимости собственности ». В своей статье о GSE они «не нашли доказательств того, что их крах во многом был вызван государственной жилищной политикой или что они сыграли существенную роль в развитии рынка ценных бумаг, обеспеченных субстандартной ипотекой».^[98]

Закон о реинвестициях в сообщества

Основная статья: Закон о реинвестициях в сообщества

CRA изначально был принят при президенте Джимми Картер в 1977 г. Закон был принят, чтобы побудить банки прекратить практику дискриминации при кредитовании. Среди экономистов ведутся споры о влиянии CRA, и недоброжелатели утверждают, что он поощряет кредитование некредитоспособных потребителей.^{[99][100][101]} и защитники, заявляющие о тридцатилетней истории кредитования без повышенного риска.^{[102][103][104][105]}

Выводы комиссии по расследованию финансового кризиса

В Комиссия по расследованию финансового кризиса (отчет большинства) в январе 2011 г. пришел к выводу, что: «... CRA не был значительным фактором в субстандартном кредитовании или кризисе. Многие субстандартные кредиторы не подпадали под действие CRA. Исследования показывают, что только 6% высокозатратных кредитов - a доверенное лицо для субстандартных ссуд - имело какое-либо отношение к закону. Ссуды, предоставленные регулируемыми CRA кредиторами в районах, в которых они должны были предоставлять ссуды, имели вдвое меньшую вероятность дефолта, чем аналогичные ссуды, предоставленные в тех же районах независимыми ипотечными организациями, не подлежащими закон."^[1]

Три республиканских автора отчета, не согласного с мнением большинства FCIC, писали в январе 2011 года: «Ни Закон о реинвестировании сообществ, ни снятие брандмауэра Гласса-Стиголла не были серьезной причиной. Кризис можно объяснить, не прибегая к этим факторам». Три автора далее объяснили: «Кредитные спреды снизились не только для жилья, но и для других классов активов, таких как коммерческая недвижимость. Это говорит нам о том, что мы должны рассматривать кредитный пузырь как основную причину пузыря на рынке жилья в США. Это также говорит нам о том, что проблемы с жилищной политикой или рынками США сами по себе не объясняют жилищный пузырь в США ".^[106]

Дебаты о роли CRA в кризисе

Критики утверждают, что первые годы существования CRA были относительно безобидными; однако поправки к CRA, внесенные в середине 1990-х годов, увеличили объем жилищных ссуд неквалифицированным заемщикам с низкими доходами и впервые позволили секьюритизацию регулируемых CRA ссуд, содержащих субстандартные ипотечные кредиты.^[107][108] По мнению некоторых критиков, ослабление стандартов кредитования CRA и других программ доступного жилья в сочетании с политикой низких процентных ставок Федеральной резервной системы после 2001 года стало основной причиной финансового кризиса 2007/08 года.^[109]

Финансовый директор Джозеф Фрид (Joseph Fried) написал, что данных по кредитам CRA недостаточно, основываясь на ответах только 34 из 500 опрошенных банков.^[110] Тем не менее оценки были предприняты. Эдвард Пинто, бывший главный кредитный директор Fannie Mae (1987–89) и научный сотрудник Американского института предпринимательства, подсчитал, что на 30 июня 2008 года сумма непогашенных кредитов CRA составляла 1,56 триллиона долларов (или эквивалент). Из этой суммы около 940 миллиардов долларов (около 6,7 миллиона кредитов), по словам Пинто, были субстандартными.^[111]

Экономист Пол Кругман отмечает, что бум субстандартного кредитования «в подавляющем большинстве случаев был вызван» кредиторами, не подпадающими под действие Закона о реинвестициях в сообществах.^[112]Одно исследование, проведенное юридической фирмой, которая консультирует предприятия, оказывающие финансовые услуги, по вопросам соблюдения Закона о реинвестировании сообществ, показало, что учреждения, покрываемые CRA, с меньшей вероятностью предоставляли субстандартные ссуды (только 20-25% всех субстандартных ссуд), и когда они делали процентные ставки были ниже.Вероятность перепродажи ссуд другим сторонам была вдвое ниже.^[113]

Губернатор Федеральной резервной системы Рэндалл Крошнер и Федеральная корпорация страхования вкладов Председатель Шейла Бэйр заявила, что CRA не виновата в кризисе.^[114][115] В речи, произнесенной в 2008 году на конференции The New America Foundation, Бэр заметил: «Позвольте мне спросить вас: где в CRA говорится: давать ссуды людям, которые не могут позволить себе их погашение? Нет-где! И факт в том, что методы кредитования, которые сегодня вызывают проблемы, были вызваны стремлением к увеличению доли рынка и росту доходов ... в чистом виде ".^[116] Баир буквально прав: CRA не говорит банкам давать ссуды тем, кто не может платить. Однако исследования показывают, что многие банки испытывали сильное давление. Например, Бостик и Робинсон обнаружили, что кредиторы, похоже, рассматривают соглашения CRA «как форму страхования от потенциально больших и неизвестных издержек ...» нарушений при кредитовании.^[117]

Губернатор Федеральной резервной системы Рэндалл Крошнер говорит, что CRA не виноват в беспорядке с субстандартными кредитами: «Во-первых, только небольшая часть субстандартных ипотечных кредитов связана с CRA. Во-вторых, ссуды, связанные с CRA, похоже, работают сравнимо с другими типами субстандартных кредитов. . В совокупности ... мы считаем, что имеющиеся доказательства противоречат утверждению о том, что CRA каким-либо существенным образом способствовало текущему ипотечному кризису ", - сказал Крошнер:" Только 6% всех более дорогих ссуд были предоставлены CRA. кредиторы заемщикам с низкими доходами или соседям в их областях оценки CRA, местных географических регионах, которые являются основным фокусом для целей оценки CRA ».^[118]

Согласно с Американский институт предпринимательства его коллега Эдвард Пинто из Bank of America сообщил в 2008 году, что на его портфель CRA, который составлял 7% принадлежащих ему ипотечных жилищных кредитов, пришлось 29% его убытков. Он также заявил, что «примерно 50 процентов кредитов CRA для односемейных домов ... [имели] характеристики, указывающие на высокий кредитный риск», однако в соответствии со стандартами, используемыми различными государственными учреждениями для оценки эффективности CRA в то время, были не считается «субстандартным», поскольку кредитоспособность заемщика не принималась во внимание.^{[119][120][121][122]} Однако экономист Пол Кругман утверждает, что категория «других ипотечных кредитов с высоким риском» Пинто неправильно включает ссуды, которые не были высокорисковыми, а были похожи на традиционные соответствующие ипотечные кредиты.^[123] Кроме того, другой критик CRA признает, что «часть этого субстандартного кредитования CRA могла иметь место даже в отсутствие CRA. По этой причине прямое влияние CRA на объем субстандартного кредитования не определено».^[124]

Джеймс Курлас отмечает, что «участники отрасли… были убеждены, что они смогут справиться с новыми стандартами кредитования и получить прибыль. Они были убеждены, что могут безопасно финансировать массовое расширение жилищного кредитования. То, что они были неправы, само по себе не является доказательством того, что они были готовы пожертвовать прибылью ради альтруистических идеалов. То, что правительство начало дело, не в полной мере объясняет, почему промышленность взяла мяч и бросилась с ним ».^[125]

CRA был возрожден в 1990-х годах во время лихорадки слияний среди банков. Фрагментированная банковская система была наследием законов штата, запрещающих разветвление филиалов. Без филиалов и национальной диверсификации банки были подвержены местным экономическим спадам. После Сберегательный и ссудный кризис Десятилетие слияний консолидировало банковскую отрасль. Одним из критериев одобрения со стороны правительства слияния было «хорошее гражданство», проявленное при кредитовании недостаточно обслуживаемых рынков.^[126]

Во время администрации Клинтона CRA была активизирована и использовалась для контроля слияний. Президент Клинтон сказал, что CRA «довольно сильно умирала, пока мы не вступили в должность. Более 95 процентов инвестиций в сообщество ... сделанных за 22 года действия этого закона, были сделаны за шесть с половиной лет, что я нахожусь у власти ».^[127] CRA стал важным инструментом в «третьем пути» Клинтона в качестве альтернативы принципу невмешательства и государственных трансфертов для прямого строительства жилья.^[126]

Однако рейтинги CRA, а не ссуды CRA, были основными инструментами изменения банковской практики. Слияниям мешал плохой рейтинг. Группы общественных активистов стали важной частью процесса слияния. Их поддержка имела решающее значение для большинства слияний, а в ответ банки поддерживали свои организации. К 2000 году банки оказали поддержку группам активистов на сумму 9,5 миллиардов долларов, а взамен эти группы высказались в пользу избранных слияний. Создание путем слияний мегабанка WaMu в 1999 году CRA подписала десятилетнее соглашение на сумму 120 миллиардов долларов на финансирование усилий жилищных активистов. В свою очередь, активисты CRA поддерживают слияние одного из «банков с наихудшим менеджментом и одного из крупнейших и первых банков, потерпевших крах во время ипотечного кризиса 2007–2009 годов».^[126]

Банки, отказавшиеся от традиционной кредитной практики, остались небольшими. Контролируя слияния, рейтинги CRA создали «надежные банки», которые не только выдавали ссуды, обозначенные как ссуды CRA, но и предоставляли легкие кредиты по всем направлениям. Контролируя процесс слияния, правительство смогло создать банки с легким кредитованием путем искусственного отбора.^[126]

Стивен Д. Гьерстад и Вернон Л. Смит, анализируя исследование роли CRA, обнаруживаем, что ссуды CRA не были значительными в кризис, но скоринг CRA (банковские рейтинги) играл важную роль. Они приходят к выводу, что «CRA не освобождается от участия в кризисе и не обвиняется в качестве первопричины». Это оправдывало легкое кредитование людей со скромными средствами и косвенно влияло на все ссуды целевым заемщикам. Однако это было частью формирующегося консенсуса среди кредиторов, правительства и общественности в отношении легкости кредитования.^[128]

Государственная политика «доступного домовладения»

Обзор

Комиссия по расследованию финансового кризиса (FCIC), Федеральный резерв экономисты, бизнес-журналисты Бетани Маклин и Джо Ночера, и несколько академических исследователей утверждали, что государственная политика в области доступного жилья не была основной причиной финансового кризиса.^[129][130] Они также утверждают, что ссуды, выданные в соответствии с Законом о реинвестициях в сообщества, превзошли другие ипотечные ссуды, а ссуды GSE показали лучшие результаты по сравнению с секьюритизацией частных торговых марок.

По данным Комиссии по расследованию финансового кризиса, «на основании свидетельств и интервью с десятками людей, участвующих» в «целях HUD (Департамент жилищного строительства и городского развития) по« цели доступного жилья »для GSE», мы определили, что эти цели лишь незначительно способствовали достижению Fannie и участие Фредди в «рискованной ипотеке».^[131]

Экономисты Пол Кругман и Дэвид Мин отмечают, что одновременный рост пузырей цен на жилую и коммерческую недвижимость, а также потребительского кредитования в США и общий финансовый кризис за их пределами, подрывают тот факт, что Фанни Мэй, Фредди Мак, CRA или хищническое кредитование были основными причинами кризиса, поскольку политика в области доступного жилья не повлияла ни на коммерческую недвижимость США, ни на недвижимость за пределами США.^[89][132]

[T] здесь не было федерального закона, заставляющего банки ссужать деньги для офисных парков и торговых центров; Фанни и Фредди не занимались ссудой CRE [коммерческая недвижимость]; еще 55 процентов - 55 процентов! - коммерческих ипотечных кредитов, срок погашения которых истекает до 2014 года, пока нет.^[133]

Написано в январе 2011 года, трое из четырех республиканцев в комиссии FCIC^[41] также согласился с тем, что одновременный бум коммерческой недвижимости показал, что жилищная политика США не была единственной причиной пузыря на рынке недвижимости:

«Кредитные спреды снизились не только для жилья, но и для других классов активов, таких как коммерческая недвижимость. Это говорит нам о том, что мы должны рассматривать кредитный пузырь как основную причину пузыря на рынке жилья в США. Это также говорит нам о том, что проблемы с жилищной политикой США или сами по себе рынки не объясняют пузырь на рынке жилья в США ".^[43]

Противодействуя анализу Кругмана и членов FCIC, Питер Уоллисон утверждает, что кризис был вызван лопнувшим пузырем на рынке недвижимости. поддерживается в основном за счет ссуд с низким первоначальным взносом или без него что было уникальным случаем для США. Жилой жилищные ссуды.^[74]

Анализ Кругмана также оспаривается другим анализом. Изучив невыполнение коммерческих кредитов во время финансового кризиса, Сюйдун Ан и Энтони Б. Сандерс сообщили (в декабре 2010 г.): «Мы находим ограниченные доказательства того, что существенное ухудшение андеррайтинга кредитов CMBS [коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой] произошло до кризиса. . "^[75] Другие аналитики поддерживают утверждение, что кризис в сфере коммерческой недвижимости и связанного с ней кредитования имел место. после кризис жилой недвижимости. Деловой журналист Кимберли Амадео сообщает: «Первые признаки упадка жилой недвижимости появились в 2006 году. Три года спустя коммерческая недвижимость начала ощущать последствия.^[76] Денис А. Герах, адвокат по недвижимости и бухгалтерский консультант, написала:

... большинство кредитов на коммерческую недвижимость были хорошими кредитами, уничтоженными действительно плохой экономикой. Другими словами, не заемщики привели к тому, что кредиты испортились, это была экономика.^[77]

Критики политики США в области доступного жилья назвали три аспекта государственной политики доступного жилья, способствовавшие финансовому кризису: Закон о реинвестициях в сообществах, регулируемые HUD мандаты на доступное жилье, наложенные на Fannie Mae и Freddie Mac, и прямые усилия HUD по продвижению доступного жилья. через государственные и местные организации. Экономист Томас Соуэлл писал в 2009 году: «Слабые стандарты кредитования, используемые для соблюдения квот на« доступное жилье », были ключом к американскому ипотечному кризису». Соуэлл описал многочисленные примеры давления со стороны регулирующих органов и руководства с целью расширения владения жильем за счет снижения стандартов кредитования в 1990-е и 2000-е годы.^[134]

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD)

HUD требует доступного жилья

В Департамент жилищного строительства и градостроительства (HUD) ослабил ипотечные ограничения в середине 1990-х, чтобы покупатели, впервые покупающие недвижимость, могли претендовать на ссуды, которые они никогда не могли получить раньше.^[135] В 1995 году GSE начало получать кредиты на доступное жилье для покупки ценных бумаг с ипотечным покрытием, в том числе ссуды заемщикам с низким доходом. Это привело к тому, что агентства приобрели субстандартные ценные бумаги.^[136]

Закон о жилищном и общинном развитии 1992 года установил мандат на покупку доступного жилищного кредита для Fannie Mae и Freddie Mac, и этот мандат должен был регулироваться HUD. Первоначально законодательство 1992 г. требовало, чтобы 30 или более процентов ссуд Fannie и Freddie были связаны с доступным жильем. Однако HUD было дано право устанавливать будущие требования. В 1995 году HUD постановил, что 40 процентов ссуд Fannie и Freddie должно быть направлено на поддержку доступного жилья. В 1996 году HUD поручил Фредди и Fannie предоставить не менее 42% своего ипотечного финансирования заемщикам с доходом ниже среднего в их районе. Этот целевой показатель был увеличен до 50% в 2000 году и до 52% в 2005 году. При администрации Буша HUD продолжал оказывать давление на Fannie и Freddie с целью увеличения покупок доступного жилья - до 56 процентов к 2008 году.^[137] Кроме того, HUD потребовал от Фредди и Fannie выделить 12% своего портфеля на «специальные доступные» ссуды. Это ссуды для заемщиков с доходом менее 60% от среднего дохода в их районе. Эти целевые показатели увеличивались с годами до 28% на 2008 год.^[138]

Чтобы выполнить эти требования, Fannie и Freddie объявили о предоставлении займов с низким доходом и миноритарных займов. В 1994 году Fannie пообещала предоставить 1 триллион долларов таких ссуд, обещание, которое она выполнила в 2000 году. В том году Fannie пообещала выкупить (у частных кредиторов) еще 2 триллиона долларов в виде ссуд для малоимущих и меньшинств, и Freddie выполнил это обязательство со своими собственными 2 долларами. триллионный залог. Таким образом, эти спонсируемые государством организации обязались выкупить на частном рынке в общей сложности 5 триллионов долларов в виде кредитов на доступное жилье.^[139]

До относительно недавнего времени субстандартные кредиты хвалили по крайней мере некоторые члены правительства США. В своем выступлении в 2002 году в Housing Bureau for Senior's Conference Эдвард Грамлих, бывший управляющий Совета Федеральной резервной системы, отличил хищническое кредитование от субстандартного кредитования: «В понимании проблемы особенно важно различать хищническое кредитование от общепринятого субстандартного кредитования. … Субстандартное кредитование… относится к полностью уместному и законному кредитованию заемщиков, которые не соответствуют требованиям по основным ставкам… ».^[140] Г-н Грамлих также отметил важность субстандартного кредитования для усилий правительства по созданию доступного жилья: «Большая часть этого увеличения [доступного жилья] кредитования может быть отнесена на счет развития рынка субстандартного ипотечного кредитования…».^[141]

Джозеф Фрид, автор книги «Кто на самом деле загнал экономику в кучу?» считает неизбежным широкое распространение более мягких стандартов кредитования: «… было невозможно ослабить стандарты андеррайтинга для людей с маржинальной кредитной историей, сохраняя при этом строгие стандарты для людей с хорошей кредитной историей. Политика доступного жилья привела к ухудшению стандартов андеррайтинга для кредитов всех размеров ". ^[9]

"Национальная стратегия домовладения" HUD

«Национальная стратегия домовладения: партнеры в американской мечте» была составлена ​​в 1995 году Генри Сиснеросом, секретарем HUD при президенте Клинтоне. В этом 100-страничном документе представлены точки зрения HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, лидеров жилищной индустрии, различных банков, многочисленных активистских организаций, таких как ACORN и La Raza, а также представителей нескольких правительств штатов и местных органов власти ».^[142] Стратегия не ограничивалась покупкой ссуд Fannie и Freddie или ссудами согласно Закону о реинвестировании сообществ. «Это был обширный правительственный план для всей индустрии кредитования, включающий« 100 предлагаемых действий », якобы предназначенный« привлечь до 8 миллионов дополнительных домовладельцев »в Америке.^[143]

В рамках Национальной стратегии домовладения 1995 года HUD выступал за более широкое участие государственных и местных организаций в продвижении доступного жилья.^[144] Кроме того, он способствовал использованию ссуд с низким первоначальным взносом или ссуды без первоначального взноса и нераскрытых вторых необеспеченных ссуд для заемщика для выплаты их первоначальных взносов (если таковые имеются) и затрат на закрытие.^[145] Эта идея проявилась в выдаче «тихих секунд» ссуд, которые стали чрезвычайно популярными в нескольких штатах, таких как Калифорния, и во многих городах, таких как Сан-Франциско.^[146] Используя федеральные средства и собственные средства, эти штаты и города предлагали заемщикам ссуды, которые покрывали бы стоимость первоначального взноса. Ссуды назывались «молчаливыми», потому что основной кредитор не должен был о них знать. Рекламный лист Neighborhood Reinvestment Corporation (аффилированный с HUD) четко описал желаемую секретность: «[Филиалы NRC] держат вторую закладную. Вместо посещения семьи ежемесячный ваучер выплачивается [филиалам NRC]. Таким образом, ваучер «невидим» для традиционного кредитора и семьи (курсив наш).^[147]

HUD также похвалил Fannie и Freddie за их усилия по продвижению гибкости кредитования: «В последние годы многие ипотечные кредиторы повысили гибкость андеррайтинга. Такая повышенная гибкость обусловлена, по крайней мере, частично… либерализованными критериями андеррайтинга доступного жилья, установленными инвесторами вторичного рынка, такими как Fannie Мэй и Фредди Мак ". ^[148] Чтобы проиллюстрировать желаемую гибкость, Стратегия процитировала программу Коннектикута, которая «допускает нетрадиционные истории занятости, истории занятости с пробелами, краткосрочную занятость и частую смену работы». ^[149]

Критика стратегии HUD и связанное с этим ослабление стандартов подверглись критике со стороны по крайней мере одной исследовательской компании за годы до кризиса субстандартной ипотеки. В 2001 году независимая исследовательская компания Graham Fisher & Company заявила: «Хотя основные инициативы [стратегии] были широкими по содержанию, главной темой… было ослабление кредитных стандартов». ^[150] Грэм Фишер привел эти особенности:

• «Требование о том, чтобы покупатели жилья вносили значительные авансовые платежи, было отменено в 1990-х годах. [Стратегия] призывала и одобряла все большее сокращение требований. Требования к первоначальному взносу упали до рекордно низкого уровня». ^[151]
• «За последнее десятилетие Fannie Mae и Freddie Mac снизили требуемые первоначальные платежи по кредитам, которые они покупают на вторичном рынке. Эти требования снизились с 10% до 5% до 3%, и в последние несколько месяцев Fannie Mae объявила, что будет следите за недавним переходом Freddie Mac на рынок ипотечных кредитов с первоначальным взносом 0% » ^[152]
• «Требования по страхованию частной ипотеки были смягчены». ^[152]
• Новое автоматизированное программное обеспечение андеррайтинга, разработанное Fannie и Freddie, позволяет сократить объем кредитной документации и «повысить уровень долга к доходу, чем при традиционном андеррайтинге». Системы андеррайтинга были одобрены, «несмотря на то, что они прошли стресс-тестирование с использованием лишь ограниченного числа и широты экономических сценариев». ^[153]
• Процесс оценки дома "находится под угрозой. Мы поговорили с оценщиками недвижимости, оценщиками мошенничества и национальными оценочными организациями, и нам почти единогласно сказали, что изменения в процессе оценки за последнее десятилетие поставили под угрозу надежность процесса и искаженные цены на недвижимость ". ^[154]

Государственная жилищная политика, гарантирующая жилищную ипотеку и / или продвигающая низкий или нулевой первоначальный взнос, подвергалась критике со стороны экономистов. Генри Хэзлитт как «неизбежно» означает «больше проблемных кредитов, чем в противном случае», тратя впустую деньги налогоплательщиков, «приводя к« избыточному предложению домов », повышающему [стоимость жилья». В «долгосрочном плане они не увеличивают национальное производство, но поощряют неэффективное инвестирование. "^[155] Эти риски были реализованы, когда пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика в 2005–2006 годах, а затем спустился, что способствовало возникновению кризиса.

Роль федеральных банков жилищного кредитования

В Федеральные банки жилищного кредитования (FHLB) менее понятны и обсуждаются в СМИ. FHLB предоставляет ссуды банкам, которые, в свою очередь, обеспечиваются ипотекой. Хотя они находятся в одном шаге от прямого ипотечного кредитования, некоторые из более широких вопросов политики аналогичны между FHLB и другими GSE. Согласно с Bloomberg, FHLB является крупнейшим заемщиком США после федерального правительства.^[156] 8 января 2009 г. Moody's сказал, что только 4 из 12 FHLB могут быть в состоянии поддерживать минимально необходимый уровень капитала, и правительству США может потребоваться вложить некоторые из них в консерваторство.^[156]

Политика администрации Клинтона

Как уже отмечалось, Национальная стратегия домовладения, которая выступала за общее ослабление стандартов кредитования, по крайней мере, в отношении доступного жилья, была разработана в 1995 году HUD при администрации Клинтона. В течение оставшейся части администрации Клинтона HUD устанавливал все более строгие требования к кредитам на доступное жилье для Fannie и Freddie.

В 1995 году администрация Клинтона внесла изменения в CRA. Изменения были обширными и, по мнению критиков, очень разрушительными. Согласно новым правилам, банки и сберегательные учреждения должны были оцениваться "на основе количества и суммы ссуд, выданных в пределах их зон оценки, географического распределения этих ссуд, распределения ссуд на основе характеристик заемщиков, количества и объема развития сообщества. ссуды, а также количество нововведений и гибкости, которые они использовали при утверждении ссуд ».^[157] Некоторые аналитики утверждают, что эти новые правила вынудили банки предоставлять слабые кредиты.^[158]

Политика администрации Буша

Президент Буш выступал за "Общество собственности. "Согласно Газета "Нью-Йорк Таймс Статья, опубликованная в 2008 год «, он надавил расширить домовладения, особенно среди меньшинств, инициативу, с его ласточкиным хвостом стремления расширить Республиканскую палатку. - и с деловыми интересами некоторых из его крупнейших доноров, но его жилищная политика и hands- неэффективный подход к регулированию способствовал снижению стандартов кредитования ". .^[159]

Похоже, есть достаточно свидетельств того, что администрация Буша признавала как риск субстандартных кредитов, так и, в частности, риски, исходящие от GSE, имевших неявную гарантию государственной поддержки. Например, в 2003 году администрация Буша, признавая, что нынешние регуляторы Fannie и Freddie неадекватны, предложила создать новое агентство для регулирования GSE. Этому новому агентству было бы поручено установить требования к резервному капиталу (лишить Конгресса этих полномочий), утвердить новые направления бизнеса GSE и, что наиболее важно, оценить риски в их растущих портфелях. Именно в ответ на это регулирующее усилие Барни Франк сделал свое теперь печально известное заявление: «Эти две организации - Fannie Mae и Freddie Mac - не сталкиваются с каким-либо финансовым кризисом, чем больше люди преувеличивают эти проблемы, тем больше давление на них. на эти компании, тем меньше мы увидим с точки зрения доступного жилья ». ^[160] Если бы это новое регулирующее агентство было создано в 2003 году, оно, вероятно, раскрыло бы бухгалтерское мошенничество в отношении премий руководству, которое происходило в то время в Fannie Mae. Этот бухгалтерский скандал позже вызвал отставку Франклина Рейнса и других руководителей.^[161] Это новое агентство могло также замедлить или остановить дальнейшее продвижение всей ипотечной индустрии к субстандартным кредитам, раскрывая в полной мере риски, которые тогда приняли на себя Fannie и Freddie, которые в то время контролировали почти половину всех выдаваемых субстандартных кредитов.

Республиканец Майк Оксли, бывший председатель комитета Палаты представителей по финансовым услугам, указал, что Палата представителей действительно приняла закон, усиливающий регулирование GSE (Федеральный закон о реформе финансирования жилищного строительства 2005 года), но Белый дом Буша его отменил. . По словам Оксли, «все заламывание рук и ночное недержание мочи происходит без воспоминаний о том, как Дом выступил против этого. Что мы получили от Белого дома? Мы получили приветствие одним пальцем».^[162]

Попытки контролировать GSE были сорваны интенсивным лоббированием со стороны Fannie Mae и Freddie Mac.^[163] В апреле 2005 г. министр финансов. Джон Сноу неоднократный призыв к реформе GSE, в котором говорилось: «События, которые произошли с тех пор, как я выступал в этом Комитете в 2003 году, усиливают обеспокоенность по поводу системных рисков, создаваемых GSE, и дополнительно подчеркивают необходимость реальной реформы GSE, чтобы гарантировать, что наша система жилищного финансирования остается сильной и надежной. живой источник финансирования для расширения возможностей домовладения в Америке… Полумеры только усугубят риски для нашей финансовой системы ». Затем лидер сенатского меньшинства Гарри Рид отверг закон, заявив, что «мы не можем принимать закон, который может ограничить американцев в праве собственности на дома и потенциально нанести вред нашей экономике в процессе». ^[164] Сенатор угрожал усилиям республиканцев по всеобъемлющей реформе GSE в 2005 г. Крис Додд (D-CT).^[165]

Роль Федерального резервного банка

Дальнейшая информация: Критика Федеральной резервной системы

Некоторые экономисты, например Джон Тейлор,^[166] заявили, что ФРС несет ответственность или, по крайней мере, частично отвечает за Мыльный пузырь на рынке недвижимости США который произошел до рецессии 2007 года. Они утверждают, что ФРС оставила процентные ставки слишком низкими после рецессии 2001 года,^[167] Затем жилищный пузырь привел к кредитному кризису. Тогда-председатель Алан Гринспен оспаривает эту интерпретацию. Он отмечает, что контроль ФРС над долгосрочными процентными ставками, о которых говорят критики, носит лишь косвенный характер. ФРС сделал повысить краткосрочную процентную ставку, над которой он имеет контроль (т. е. ставку по федеральным фондам), но долгосрочная процентная ставка (которая обычно следует за первой) не повысилась.^[168]

Роль Федерального резерва как надзорного и регулирующего органа подвергалась критике как неэффективная. Бывший сенатор США Крис Додд, тогдашний председатель Комитет Сената США по банковскому делу, жилью и городским делам, отметил о роли ФРС в нынешнем экономическом кризисе: «Мы видели, что за последние несколько лет, когда они взяли на себя обязанности по защите прав потребителей и регулированию банковских холдинговых компаний, это был ужасный провал».

Согласно с Бетани Маклин и Джо Ночера, Председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен Идеологически оппозиция правительственному регулированию не была затронута ни жалобами рядовых "защитников жилья" на ущерб, нанесенный сообществам с низкими доходами хищническим ипотечным кредитованием в начале 1990-х годов, и неспособность рыночных сил предотвратить раннее, более мелкое субстандартный пузырь и крах в конце 1990-х, или по призыву губернатора Резервного совета Эдвард Грамлих играть более активную роль в надзоре за субстандартным бизнесом.^[169]

Соответствующая критика сделана экономистом Рагурам Раджан (Управляющий Резервного банка Индии ), который в книге о финансовом кризисе также утверждает, что политика низких процентных ставок ФРС Гринспена позволяла и мотивировала инвесторов искать рискованные инвестиции, предлагающие более высокую доходность, что приводило к кризису субстандартного кредитования (а также Пузырь доткомов ). По словам Раджана, основной причиной тенденции американской экономики «переходить от пузыря к пузырю» была «слабая система социальной защиты экономики» для безработных, что сделало «политическую систему США ... очень чувствительной к росту занятости» и подвержены неустойчивому денежно-кредитному стимулированию.^[170]

Отсутствие соблюдения законов и правил

Многие существующие законы и постановления не применялись эффективно до кризиса. Комиссия по ценным бумагам и биржам подверглась критике за ослабление надзора за инвестиционными банками и требование к банкам неадекватного раскрытия информации о рисках. FDIC позволила банкам выводить большие суммы обязательств за баланс, тем самым обходя требования депозитарного банковского капитала. Федеральный резерв критиковали за ненадлежащий мониторинг качества ипотечных кредитов.^[1] Олигархия ведущих финансовых компаний имела значительное влияние в Вашингтоне и продвигала идеологию дерегулирования и культуру "саморегулирование отрасли "и идея о том, что рациональные субъекты бизнеса избегают чрезмерных рисков. В результате такой культуры и вращающаяся дверь между Уолл-стрит и Вашингтоном регулирующие органы не предприняли никаких действий, несмотря на важные предупреждающие знаки в виде серии финансовых кризисов, в том числе сбережения и ссуды кризис, то Долгосрочное управление капиталом (LTCM), каждый из которых требовал серьезной финансовой помощи, а также скандалы с производными финансовыми инструментами 1994 года.^{[171][172][173]} Эти предупреждающие знаки были проигнорированы, поскольку продолжалось финансовое дерегулирование, поскольку карьерные следователи SEC были удалены, а сотрудники финансовой отрасли были назначены на ключевые посты в регулирующих органах. Финансовая помощь LTCM в 1998 г. стала сигналом к ​​большому "слишком большой, чтобы обанкротиться "финансовые фирмы, что им не придется терпеть последствия больших рисков они взяли.^[174]

Когда в сентябре 2008 года кризис достиг своей критической стадии, регулирующие органы не применяли последовательно доступные им средства правовой защиты, что увеличивало неопределенность. Основным примером было допущение кончины инвестиционного банка Lehman Brothers в сентябре 2008 года, несмотря на то, что ФРС и Министерство финансов содействовали спасению / слиянию Bear-Stearns в марте 2008 года и слиянию Merrill-Lynch с Bank of America в сентябре 2008 года.^[1]

Журналистка Гретхен Моргенсон цитирует Комиссию по расследованию финансового кризиса, которая с неодобрением отметила, что во время жилищного бума с 2000 по 2006 год Федеральная резервная система «направила в прокуратуру в общей сложности три учреждения за возможные нарушения справедливого кредитования при ипотеке». В отчете также цитируется бывший следователь по делу о мошенничестве во время кредитно-сберегательного кризиса - Уильям К. Блэк, который «ужасно» сетует на то, что «ФБР практически не получил помощи от регуляторов, банковских регуляторов и регуляторов сбережений ».^[175]

SEC и правило чистого капитала

Коэффициенты левериджа инвестиционных банков значительно выросли в период с 2003 по 2007 год.

Во время инвестиционно-банковского кризиса в 2008 году некоторые аналитики обвиняли Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) за свое решение 2004 года, которое, по их утверждениям, позволило увеличить рычаги воздействия. Этот левередж позволил инвестиционным банкам существенно увеличить объем принимаемых ими долгов, что способствовало росту числа обеспеченных ипотекой ценных бумаг, поддерживающих субстандартные ипотечные кредиты.^[176][177] Последующий анализ ставит эти утверждения под сомнение.^[178][179]

Критики отмечают, что каждый из пяти крупнейших инвестиционных банков США значительно увеличил свои финансовый рычаг в период 2004–2007 гг. (см. диаграмму), что повысило их уязвимость к потерям MBS. Эти пять организаций сообщили о долге на сумму более 4,1 триллиона долларов за 2007 финансовый год, что составляет примерно 30% от размера экономики США. Трое из пяти либо обанкротились (Lehman Brothers ) или были проданы по бросовой цене другим банкам (Bear Stearns и Merrill Lynch ) в течение 2008 года, создавая нестабильность в мировой финансовой системе. Остальные два преобразованы в модели коммерческих банков, чтобы претендовать на Программа помощи проблемным активам средства (Голдман Сакс и Морган Стенли ).^[177]

Хотя требования к номинальному капиталу в размере 8% (т.е. коэффициент левериджа 12,5: 1) не были изменены регулирующими органами, взвешивание с учетом рисков позволил потребности в капитале для ценных бумаг с рейтингом А и выше. Это изменение, еще более жесткое, чем международное Базельские соглашения, был мотивирован целью сохранения конкурентоспособности американских банков по сравнению с европейскими банками. Снижение требований к капиталу побудило банки держать менее рискованные ценные бумаги с рейтингом А (в соответствии со стандартами рейтинговых агентств), а не более рискованные с более высоким кредитным плечом (то есть встроенным кредитным плечом) в первую очередь. транши. Снижение капитальных резервов (и увеличение явного заемного капитала) сопровождалось сокращением рискованных ценных бумаг с более низким рейтингом, которые имели более высокий внутренний левередж.^[178]

По крайней мере, один видный чиновник в Комиссии по ценным бумагам и биржам отверг представление о том, что изменения в Комиссии по ценным бумагам и биржам 2004 года заставили банки сократить свои капитальные резервы. В своем выступлении 9 апреля 2009 года Эрик Сирри, тогдашний директор отдела торговли и рынков SEC, заявил, что «Комиссия не отменяла никаких ограничений кредитного плеча в 2004 году» и не намеревалась делать существенное сокращение.^[180] Хотя изменения правил SEC обеспечили гибкость, которая могла быть использована банками для минимизации остатков капитала, Сирри объяснил, что это не применимо в случае 5 банков в программе Консолидированной надзорной организации (CSE). Эти 5 организаций использовали альтернативный стандарт на протяжении десятилетий. В частности, они рассчитывали требования к капиталу как процент от дебиторской задолженности клиентов (а не на основе имеющихся у них инвестиций). В соответствии с используемым стандартом упор делался на их способность выполнять обязательства, связанные с клиентами, а не на общую финансовую стабильность банка ».^[181]

Некоторые утверждают, что коэффициенты левериджа изменились не так резко, как утверждают критики.^[182] Рассмотрим, например, следующее заявление, сделанное Счетной палатой правительства (GAO): «В нашей предыдущей работе над Long-Term Capital Management (хедж-фонд) мы проанализировали соотношение активов к собственному капиталу четырех из пяти брокерских компаний. дилерские холдинговые компании, которые позже стали CSE и обнаружили, что у трех были отношения, равные или превышающие 28-к-1 в конце 1998 финансового года, что было выше, чем их отношения на конец 2006 финансового года до начала кризиса ".^[183]

Эрик Сирри, тогдашний директор отдела торговли и рынков SEC, заключил: «С августа 2008 г. комментаторы в прессе и в других местах предполагали, что поправки 2004 г.… позволили этим фирмам увеличить свои отношения долга к капиталу до небезопасных уровней, значительно превышающих 12 к 1, действительно к 33 к 1… Хотя эта тема часто повторяется в прессе и в других местах, на самом деле она не имеет под собой основания ».^[182]

SEC также отвечает за установление правил раскрытия финансовой информации. Критики утверждали, что раскрытие информации на протяжении всего кризиса было неэффективным, особенно в отношении здоровья финансовых учреждений и оценки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.^[184] SEC расследует эти претензии.^[185]

Регулирование производных финансовых инструментов

В Закон о модернизации товарных фьючерсов 2000 г. освобожденный производные от регулирования, надзора, торговли на установленных биржах и требований к резервному капиталу для основных участников. Опасения по поводу того, что контрагенты по сделкам с производными финансовыми инструментами не смогут погасить свои обязательства, вызвали повсеместную неопределенность во время кризиса. Особенно актуальны для кризиса свопы кредитного дефолта (CDS), производный финансовый инструмент, при котором Сторона А выплачивает Стороне Б сумму, которая по сути является страховой премией, в обмен на платеж в случае неисполнения Стороной С своих обязательств. Уоррен Баффет в начале 2003 г. деривативы назывались «финансовым оружием массового уничтожения».^[186][187]

Как все свопы и другие производные, CDS можно использовать для живая изгородь риски (в частности, чтобы застраховать кредиторов от дефолта) или получить прибыль от спекуляция. Использование производных финансовых инструментов резко выросло в годы, предшествовавшие кризису. Объем непогашенных CDS увеличился в 100 раз с 1998 по 2008 год, при этом оценка долга, покрываемого контрактами CDS, по состоянию на ноябрь 2008 года составляла от 33 до 47 триллионов долларов США. Общий внебиржевой производный инструмент условная стоимость выросла до 683 триллионов долларов к июню 2008 года, из которых около 8% приходились на CDS.^[188]

CDS слабо регулируются. По состоянию на 2008 г. не было центрального расчетная палата для соблюдения CDS в случае, если сторона CDS окажется неспособной выполнить свои обязательства по контракту CDS. Требуемое раскрытие обязательств, связанных с CDS, было раскритиковано как неадекватное. Страховые компании, такие как Американская международная группа (AIG), MBIA, и Ambac столкнулись с понижением рейтингов, поскольку массовые дефолты по ипотечным кредитам увеличили их потенциальную подверженность убыткам по CDS. Этим фирмам пришлось получить дополнительные средства (капитал) для компенсации этого риска. Наличие у AIG CDS, обеспечивающих страхование MBS на 440 миллиардов долларов, привело к поиску и получению финансовой помощи от федерального правительства.^[189]

Как и все свопы и прочая чистая пари, что одна сторона теряет по CDS, другая сторона получает; CDS просто перераспределяют существующее богатство [то есть при условии, что платящая сторона может работать]. Следовательно, вопрос в том, какая сторона CDS должна будет заплатить и сможет ли она это сделать. Когда инвестиционный банк Lehman Brothers обанкротилась в сентябре 2008 г., существовала большая неуверенность относительно того, какие финансовые компании будут обязаны выполнять условия CDS по неоплаченным облигациям на 600 миллиардов долларов.^[190][191]

Экономист Джозеф Стиглиц резюмировал, как свопы кредитного дефолта способствовали системному краху: «Из-за этого сложного переплетения ставок огромной величины никто не мог быть уверен в финансовом положении кого-либо еще - или даже в своем собственном положении. Неудивительно, что кредитные рынки застыли. "^[192]

Бывший президент Билл Клинтон и бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен указали, что они не регулируют производные финансовые инструменты должным образом, включая свопы кредитного дефолта (CDS).^[193][194] Законопроект («Закон о прозрачности и подотчетности срочных рынков 2009 года») (977 грн.) Был безуспешно внесен.^[195] для дальнейшего регулирования рынка CDS и создания центра обмена информацией. Этот законопроект дает право приостанавливать торговлю CDS при определенных условиях.^[196]

Автор Майкл Льюис написал, что CDS и синтетический CDO деривативы позволяли спекулянтам делать ставки на одни и те же ипотечные облигации и CDO. Это аналогично разрешению многим людям покупать страховку на один и тот же дом. Спекулянты, купившие страховку CDS, делали ставку на то, что произойдут серьезные дефолты, в то время как продавцы (например, AIG ) Спорим, они не станут. Теоретически бесконечная сумма может быть поставлена ​​на одни и те же ценные бумаги, связанные с жилищным фондом, при условии, что найдутся покупатели и продавцы CDS.^[197] Он назвал это «машиной судного дня».^[198]

Страховой суперинтендант штата Нью-Йорк Эрик Диналло В апреле 2009 г. выступал за регулирование CDS и требований к капиталу, достаточных для поддержки финансовых обязательств, взятых на себя учреждениями. «Свопы на дефолт по кредитам - это то ракетное топливо, которое превратило пожар, связанный с субстандартными ипотечными кредитами, в пожар. Они были основной причиной проблем AIG и, в более широком смысле, банков ... В общем, если вы предлагаете гарантию - независимо от того, назовите это банковским депозитом, страховым полисом или ставкой - регулирование должно гарантировать, что у вас есть капитал для доставки ». Он также написал, что банки покупали CDS, чтобы позволить им уменьшить сумму капитала, которую они должны были удерживать в счет инвестиций, тем самым избегая регулирования капитала.^[199] Министр финансов США Тимоти Гейтнер предложила законодательную основу для регулирования производных финансовых инструментов.^[200]

Регулирование кредитных рейтинговых агентств

Дальнейшая информация: Рейтинговые агентства и кризис субстандартного кредитования

Рейтинговые агентства, такие как Moody's и Стандарт и бедняков предоставлять рейтинги риска для ценных бумаг, таких как облигации и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в разгар кризиса. Их выплачивает компания, выпускающая облигации, что представляет собой проблему независимости. Рейтинговые агентства серьезно ошиблись в оценке рискованных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, присвоив наивысший рейтинг надежности ценным бумагам, которые впоследствии обесценились.

В Комиссия по расследованию финансового кризиса сообщили в январе 2011 года, что: «Три рейтинговых агентства сыграли ключевую роль в финансовом кризисе. Ипотечные ценные бумаги, лежащие в основе кризиса, не могли продаваться и продаваться без их одобрения. Инвесторы часто полагались на них. слепо. В некоторых случаях они были обязаны их использовать или от них зависели стандарты нормативного капитала. Этот кризис не мог бы произойти без рейтинговых агентств. Их рейтинги помогли рынку взлететь, а их понижение в 2007 и 2008 годах нанесло серьезный ущерб всем рынкам. и фирмы ".^[1]

Другие темы

Федеральное регулирующее влияние штатов

Некоторые утверждали, что, несмотря на попытки различных штатов США предотвратить рост вторичного рынка переупакованных хищные займы, Министерство финансов Управление валютного контролера по настоянию национальных банков пресекали такие попытки как нарушение федерального банковского законодательства.^[201]

Консервативная критика перед Конгрессом

Во время слушаний в Конгрессе в марте 1995 г. Уильям А. Нисканен, председатель Институт Катона, раскритиковал предложения о политическом фаворитизме при распределении кредитов и микроменеджменте со стороны регулирующих органов, и что не было никаких гарантий, что от банков не ожидается, что они будут работать в убыток. Он предсказал, что они будут очень дорого обходиться экономике и банковской системе, и что основным долгосрочным эффектом будет сокращение банковской системы. Он рекомендовал Конгрессу отменить CRA.^[202]

Джеральд П. О'Дрисколл, бывший вице-президент Федеральный резервный банк Далласа, заявил, что Fannie Mae и Freddie Mac стали классическими примерами клановый капитализм. Поддержка правительства позволила Fannie и Freddie доминировать в ипотечный андеррайтинг. «Политики создали ипотечных гигантов, которые затем возвращали часть прибыли в полицию - иногда напрямую, в виде фондов избирательной кампании, иногда в виде« взносов »избранным избирателям».^[203]

Некоторые законодатели получили благоприятный режим от финансовых учреждений, работающих в сфере субстандартного кредитования. (Видеть Общенациональный финансово-политический кредитный скандал ). В июне 2008 г. Портфолио Conde Nast сообщил, что многочисленные политики Вашингтона, округ Колумбия, за последние годы получили ипотечное финансирование по неконкурентоспособным ставкам по Финансы по всей стране потому что корпорация рассматривала должностных лиц по программе под названием «FOA's» - «Друзья Анджело». Анджело - генеральный директор Countrywide Анджело Мозило.^[204]18 июня 2008 года комиссия Конгресса по этике приступила к изучению утверждений о том, что председатель Банковский комитет Сената, Кристофер Додд (D-CT), и председатель Бюджетный комитет Сената, Кент Конрад (D-ND) получила льготные кредиты от проблемного ипотечного кредитора Национальная финансовая корпорация.^[205] Два бывших генеральных директора Фанни Мэй Франклин Рейнс и Джеймс А. Джонсон также получил льготные ссуды от проблемного ипотечного кредитора. Fannie Mae была крупнейшим покупателем ипотечных кредитов Countrywide.^[206]

10 сентября 2003 г. конгрессмен США Рон Пол выступил с речью в Конгрессе, в которой утверждал, что действующая на тот момент политика правительства поощряла кредитование людей, которые не могли позволить себе вернуть деньги, и он предсказал, что это приведет к спасению, и внес законопроект об их отмене. политики.^[207]

Государственные и местные государственные программы

В рамках Национальной стратегии домовладения 1995 года HUD выступал за более широкое участие государственных и местных организаций в продвижении доступного жилья.^[208] Кроме того, он способствовал использованию ссуд с низким первоначальным взносом или без первоначального взноса и, во-вторых, необеспеченных ссуд для заемщика для выплаты их первоначальных взносов (если таковые имеются) и затрат на закрытие.^[145] Эта идея проявилась в выдаче «тихих секунд» ссуд, которые стали популярными в нескольких штатах, таких как Калифорния, и во многих городах, таких как Сан-Франциско.^[146] Используя федеральные средства и собственные средства, эти штаты и города предлагали заемщикам ссуды, которые покрывали бы стоимость первоначального взноса. Эти ссуды назывались «тихими», потому что основной кредитор не должен был о них знать. Рекламный лист Neighborhood Reinvestment Corporation (аффилированный с HUD) четко описал желаемую секретность: «[Филиалы NRC] держат вторую ипотеку. Вместо того, чтобы идти к семье, ежемесячный ваучер выплачивается [филиалам NRC]. ваучер «невидим» для традиционного кредитора и семьи (курсив наш).^[209]

Помимо использования «тихих секунд», HUD одобрял и поощрял использование программ дарения авансового платежа. Эти программы обычно работали следующим образом: «Допустим, кто-то хотел купить дом за 100 000 долларов, но не имел необходимого первоначального взноса и затрат на закрытие, которые, мы скажем, составили 6000 долларов. Некоммерческая организация« Доступное жилье »предоставит необходимые 6000 долларов для покупатель жилья в качестве «подарка» и одновременно взимает ту же сумму - плюс комиссию (обычно 1% или фиксированную плату) - от продавца. Сумма, полученная от продавца, называлась «пожертвованием», но на самом деле это было просто отмывание денег, проводимое набожными организациями, которые рассказывали о бедных и нуждающихся, собирая миллионы доходов.^[210] Хотя в 2000 году генеральный инспектор HUD настаивал на запрете программ подарков, финансируемых продавцами, HUD сопротивлялся до 2008 года, намного позже начала кризиса субстандартной ипотеки.^[211] Первоначальные платежи, финансируемые продавцами, были окончательно запрещены законом Конгресса в 2008 году.

Важность извлечения собственного капитала для экономического роста

Существенным фактором экономического роста при администрации Буша была добыча собственного капитала, по сути, заимствования под стоимость дома для финансирования личного потребления. Свободные денежные средства, используемые потребителями от добычи капитала, увеличились вдвое с 627 миллиардов долларов в 2001 году до 1428 миллиардов долларов в 2005 году по мере образования пузыря на рынке жилья, что в общей сложности составило почти 5 триллионов долларов за этот период. Использование дома в качестве источника средств также значительно снизило норму чистых сбережений.^{[212][213][214]} Для сравнения, за тот же период 2001–2005 годов ВВП вырос примерно на 2,3 триллиона долларов в текущих долларах, с 10,1 до 12,4 триллиона долларов.^[215]

Экономист Пол Кругман писал в 2009 году: «Процветание, которое было несколько лет назад, каким бы оно ни было - прибыль была огромной, а заработная плата не так велика - зависела от огромного пузыря на рынке жилья, который заменил ранее существовавший огромный пузырь на рынке акций. А поскольку пузырь на рынке жилья не существует. не вернутся, не вернутся и расходы, которые поддерживали экономику в докризисные годы ».^[216] Найл Фергюсон заявил, что за исключением эффекта извлечения собственного капитала, экономика США росла на 1% в годы правления Буша.^[217] Поскольку рост ВВП является важным показателем успеха экономической политики, правительство было заинтересовано в том, чтобы не полностью объяснить роль извлечения собственного капитала (заимствования) в определении показателя ВВП до кризиса.

Моральный риск от других спасательных операций

Дальнейшая информация: Моральный ущерб

Финансируемая налогоплательщиками государственная помощь финансовым учреждениям в период сберегательно-ссудный кризис могли создать моральный риск и побудить кредиторов предоставлять аналогичные ссуды с более высоким риском.^[218][219]

использованная литература

1. Комиссия по расследованию финансового кризиса (2011-01-25), Отчет о расследовании финансового кризиса: окончательный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, Вашингтон.: Государственная типография, п. xxvi, получено 2012-06-04
2. Уайтхаус-президент проводит конференцию по вопросам собственности меньшинств на жилье - 15 октября 2002 г.
3. «Бернанке - Причины недавнего финансово-экономического кризиса». Federalreserve.gov. 2010-09-02. Получено 2013-05-31.
4. Гайтнер-Спич Снижение системного риска в динамичной финансовой системе
5. The Economist-Shine a Light-25 марта 2010 г.
6. Кругман, Пол (2009). Возвращение экономики депрессии и кризис 2008 года. W.W. Norton Company Limited. ISBN  978-0-393-07101-6.
7. «Отчет Комиссии по расследованию финансового кризиса» В архиве 2012-01-12 в Wayback Machine
8. Майкл Симкович, «Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотеки»
9. Фрид, Джозеф (2012). «Приложение А». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 301. ISBN  9780875869421.
10. "Гринспен обеспокоен Фредди, Fannie".
11. Лабатон, Стивен (27 сентября 2008 г.). "SEC признает недостатки надзора". Нью-Йорк Таймс. Получено 2010-05-24.
12. Лабатон, Стивен (2008-10-03). "Расплата". Нью-Йорк Таймс. Получено 2010-05-24.
13. NYT-Agency 04 Правило, позволяющее банкам накапливать новые долги - 2 октября 2008 г.
14. «Привел ли Закон о реинвестициях в сообщества к рискованному кредитованию?» <https://www.nber.org/digest/may13/w18609.html >
15. «Новые экономические перспективы» <http://neweconomicperspectives.org/2013/03/the-latest-failed-effort-to-blame-the-community-reinvestment-act-for-accounting-control-fraud.html >
16. «Спад в фактах и ​​цифрах»;. BBC. 2007-11-21. Получено 2009-02-18.
17. Биргер, Джон (31 января 2008 г.). «Как Конгресс помог создать беспорядок в сфере субстандартного кредитования». CNNMoney.com. Архивировано из оригинал 25 апреля 2009 г.. Получено 2009-04-02.
18. Занди, Марк (2010). Финансовый шок. FT Press. ISBN  978-0-13-701663-1.
19. Джозеф Стиглиц (январь 2009 г.). "Капиталистические дураки". Ярмарка Тщеславия.
20. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 19». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. С. 289–290. ISBN  9780875869421.
21. Луиджи Зингалес (29 мая 2012 г.). «Как политическое влияние сделало банки слишком большими, чтобы обанкротиться». Блумберг.
22. "Экономика пузырей". Американский проспект. 2008. Архивировано с оригинал на 2008-04-24. Получено 2008-05-19.
23. Тайлер Коуэн (19 сентября 2008 г.). «Вызвал ли Закон Грэмма-Лича-Блайли жилищный пузырь?». Получено 2008-09-28.
24. Пол Кругман (16 октября 2015 г.). «Демократы, республиканцы и магнаты с Уолл-стрит». Газета "Нью-Йорк Таймс.
25. Эндрю Росс Соркин (22 мая 2012 г.). «Восстановление старого правила - не лекарство от кризиса». Газета "Нью-Йорк Таймс.
26. Питер Дж. Уоллисон (15 октября 2008 г.). «Обама проголосовал за« настоящее »по реформе ипотеки». Wall Street Journal. Получено 12 марта, 2017.
27. Блэкберн, Робин (апрель 2008 г.). «Кризис субстандартного кредитования». Обзор новых левых. Получено 2013-06-28.
28. Вольф, Мартин (23.06.2009). «Реформа регулирования должна начинаться с изменения стимулов». FT.com. Получено 2012-11-20.
29. Лабатон, Стивен (2008-10-03). "Правило Агентства 2004 года, позволяющее банкам накапливать новые долги и риск". Нью-Йорк Таймс. Получено 2010-05-24.
30. Об этом сообщил и передал Стивен Лабатон. Продюсер Эми О'Лири (2008-09-28). "День, когда S.E.C. изменил правила игры - The New York Times". Nytimes.com. Получено 2012-11-20.
31. Замечания Шелии Бэр - июнь 2007 г.
32. Американские общественные СМИ - Кейт Келли-Стритфайтерс В архиве 2012-08-02 в Archive.today
33. RGE Pollock - Почему финансовая история повторяется В архиве 2008-06-16 на Wayback Machine
34. Шерман, Габриэль (24 марта 2008 г.). «Злой медведь». New York Magazine. Получено 11 октября, 2009.
35. "Николь Гелинас - Сможет ли ФРС сократить кредит?". City-journal.org. Получено 2009-02-27.
36. Институт Брукингса - Финансовый и экономический кризис в США, июнь 2009 г. PDF Страница 14 В архиве 2010-06-03 на Wayback Machine
37. «Бернанке». Получено 2009-02-24.
38. Комиссия по расследованию финансового кризиса (2011-01-25), Отчет о расследовании финансового кризиса: окончательный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, Вашингтон.: Государственная типография, стр. 183–7, получено 2013-06-04
39. Комиссия по расследованию финансового кризиса (2011-01-25), Отчет о расследовании финансового кризиса: окончательный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, Вашингтон.: Государственная типография, п. 219, получено 2013-07-02
40. Отчет о расследовании финансового кризиса (PDF). Национальная комиссия по причинам финансового и экономического кризиса в США. 2011. С. 216–8.
41. Республиканец Питер Дж. Уоллисон написал отдельное мнение
42. Кейт Хеннесси, Дуглас Хольц-Икин и Билл Томас
43. Отчет FCIC о несогласии республиканцев, Январь 2011 г.
44. FCIC-Заключительный отчет, несогласие Валлисона - январь 2011 г.
45. База данных FRED - непогашенная ипотечная задолженность - июнь 2013 г.
46. Ночера, Джо (23 декабря 2011 г.). "Большая ложь". Газета "Нью-Йорк Таймс. Получено 21 июн 2013.
47. Зорн, Сьюзан Гейтс и Ванесса Гейл Перри, «Автоматизированные результаты андеррайтинга и кредитования: влияние улучшенной оценки ипотечного риска на малообеспеченное население», 13–14.
48. Пафенберг, «Индустрия ипотеки на одну семью в эпоху Интернета: технологические разработки и структура рынка», 24.
49. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 3". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 37. ISBN  9780875869421.
50. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 3". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 38. ISBN  9780875869421.
51. Дона ДеЗубе, "Подарочный бизнес", Mortgage Banking (1 августа 2003 г.), http://www.thefreelibrary.com/The+gift+business.+(New+Products).-a0106142697.
52. Барта, «Почему крупные кредиторы так боятся Fannie Mae и Freddie Mac».
53. Занди, Финансовый шок: 360 * взгляд на обвал субстандартного ипотечного кредитования и как избежать следующего финансового кризиса, 98.
54. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 7». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 107. ISBN  9780875869421.
55. «Годовой отчет о жилищной деятельности за 2002 год» (Вашингтон, округ Колумбия: Фредди Мак, 17 марта 2003 г.), 57.
56. Пол Муоло и Мэтью Падилья, Цепочка виновных: как Уолл-стрит вызвала ипотечный и кредитный кризис (Хобокен, штат Нью-Джерси: John Wiley & Sons, 2008), 113.
57. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 7». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 108. ISBN  9780875869421.
58. Пол Кругман, «Fannie, Freddie and You», The New York Times (14 июля 2008 г.), https://www.nytimes.com/2008/07/14/opinion/14krugman.html.
59. http://www.cafehayek.com/hayek/2008/09/krugman-gets-th.html
60. Леонниг, Кэрол Д. (2008-06-10). «Как ипотечная политика HUD способствовала кризису». Вашингтон Пост. Получено 2010-05-04.
61. [1] п. 46, 108-110
62. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 6". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 86. ISBN  9780875869421.
63. Питер Дж. Уоллисон и Чарльз Каломирис, «Последнее обязательство на триллион долларов: уничтожение Fannie Mae и Freddie Mac» (Вашингтон, округ Колумбия: Американский институт предпринимательства, сентябрь 2008 г.), 7-8, www.aei.org.
64. Эдвард Пинто, «Государственная жилищная политика в преддверии финансового кризиса: криминалистическое исследование» (Вашингтон, округ Колумбия: Американский институт предпринимательства, 11 октября 2010 г.), Меморандум 2, стр. 4–9.
65. Питер Дж. Уоллисон и Эдвард Пинто, «Почему левые теряют аргументы в пользу финансового кризиса» (Вашингтон, округ Колумбия: Американский институт предпринимательства, 27 декабря 2011 г.), «Архивная копия». Архивировано из оригинал на 2013-06-26. Получено 2012-11-20..
66. Комиссия по расследованию финансового кризиса, Свидетельство Алана Гринспена, 7 апреля 2010 г., стр. 3-4.
67. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 7». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 110. ISBN  9780875869421.
68. Холмс, Стивен (1999-09-30). «Fannie Mae облегчает кредитование в целях оказания ипотечного кредитования». Нью-Йорк Таймс.
69. | http://www.cato.org/pubs/bp/bp120.pdf |
70. «ТВОРЧЕСКОЕ разрушение - NYTimes.com». Krugman.blogs.nytimes.com. 2010-01-07. Получено 2012-11-20.
71. Мин, Дэвид (16 декабря 2011 г.). «В последний раз Fannie и Freddie не вызвали жилищный кризис». Атлантический океан. Получено 30 июн 2013.
72. Кругман, Пол (3 июня 2010 г.). "Вещи, которые знает каждый в Чикаго - три диаграммы". Газета "Нью-Йорк Таймс. Получено 3 июля 2013.
    1. Закон о реинвестициях в сообществах 1977 года не имел отношения к буму субстандартных кредитов, который в подавляющем большинстве был вызван кредиторами, не подпадающими под действие Закона.
    2. Мыльный пузырь на рынке недвижимости достиг точки максимальной инфляции в середине непослушных лет.
    3. В те же годы Fannie и Freddie были оттеснены давлением Конгресса, и их доля в секьюритизации резко упала, в то время как секьюритизация со стороны частных игроков резко возросла. (демонстрируется диаграммами: процентное изменение цен на жилье; доля от общего числа выданных ипотечных жилищных кредитов; объем выпуска неагентских жилищных MBS)
73. Стиглиц, Джозеф (июнь 2012 г.). "Нам промыли мозги". Журнал Салон. Получено 17 ноября, 2014.
74. Питер Дж. Уоллисон, «Несогласие с отчетом большинства Комиссии по расследованию финансового кризиса» (Вашингтон, округ Колумбия: Американский институт предпринимательства, январь 2011 г.), 18, www.aei.org.
75. Сандерс, Энтони Б. и Ан, Сюйдун, Невыполнение ссуд CMBS во время кризиса (29 ноября 2010 г.). Документ 46-й ежегодной конференции AREUEA. Доступно в SSRN: https://ssrn.com/abstract=1717062
76. Амадео, Кимберли, «Кредитование коммерческой недвижимости» в журнале «Новости и проблемы - экономика США» (About.com, ноябрь 2013 г.), http://useconomy.about.com/od/grossdomesticproduct/tp/Commercial-Real-Estate-Loan-Defaults.htm
77. Герах, Денис А., «В ожидании падения другой обуви в коммерческой недвижимости» (Чикаго, Иллинойс, The Business Ledger, 4 марта 2010 г.)
78. Маклин, Бетани и Джо Ночера, Все дьяволы здесь: скрытая история финансового кризиса Портфолио, Penguin, 2010, (стр.181-2)
79. Дахигг, Чарльз (2008-10-04). «Расплата - вынудили пойти на больший риск, Fannie достигла переломного момента - серия». NYTimes.com. Получено 2012-11-20.
80. "Кредиты частного сектора, а не Fannie или Freddie, спровоцировали кризис "Дэвид Голдштейн и Кевин Г. Холл | McClatchy Newspapers | 12 октября 2008 г.
81. Мэдрик, Джефф; Партной, Франк (27 октября 2011 г.). "Неужели Fannie вызвала катастрофу?". Нью-Йоркское обозрение книг. Получено 30 июн 2013.
82. Серия дискуссий по финансам и экономике - Кризис субстандартного кредитования: виновата ли государственная жилищная политика?, Роберт Б. Эйвери и Кеннет П. Бревурт, Federalreserve.gov, последнее обновление: 30 августа 2011 г.
83. смотрите также Нет, Марко Рубио, правительство не вызвало жилищный кризис, Автор Майк Концал, Wonkblog, 13 февраля 2013 г.
84. Экономическая теория, основанная на вере, Бетани Маклин, blogs.reuters.com, 25 января 2012 г.
85. NYT-Krugman-Evil> Stupid-июль 2011
86. Ночера, Джо (19 декабря 2011 г.). "Неудобная правда". Газета "Нью-Йорк Таймс. Получено 20 июн 2013.
87. SEC обвиняет бывших руководителей Fannie Mae и Freddie Mac в мошенничестве с ценными бумагами, Комиссия по ценным бумагам и биржам, 16 декабря 2011 г.
88. Уоллисон, Питер (21 декабря 2011 г.). «Судебный финансовый кризис». wsj.com. Получено 21 июн 2013.
89. Мин, Дэвид (12 июля 2011 г.). «Почему Уоллисон ошибается относительно генезиса жилищного кризиса в США». Центр американского прогресса. Получено 20 июн 2013.
90. убытки до 230 миллиардов долларов
91. Питер Дж. Уоллисон "Ложный рассказ Фила Ангелидеса В архиве 2012-05-02 в Wayback Machine ", 29 июня 2011 г., получено 7 февраля 2012 г.
92. Выпуск Z.1, Таблица L.124, строка 16; Л.125, строка 2.
93. Выпуск Z.1, Таблица L.124, строка 1 - строка 21.
94. Питер Дж. Уоллисон, Чарльз В. Каломирис, AEI - Последнее обязательство на триллион долларов В архиве 2009-02-26 в Wayback Machine, Американский институт предпринимательства, 30 сентября 2008 г.
95. "Bloomberg-U.S. Рассматривает возможность включения Fannie & Freddie в бюджет". В архиве из оригинала от 07.06.2012. Получено 2017-03-07.
96. NYT-Фанни, Фредди и ты
97. Министерство финансов США - Заявления Secy. Полсон и директор Локхарт
98. Томас, Джейсон. «1 Более пристальный взгляд на Fannie Mae и Freddie Mac: что мы знаем, что мы думаем, что знаем и чего мы не знаем» (PDF). Март 2011 г.. Университет Джорджа Вашингтона. Получено 16 августа, 2013.
99. Хасок, Ховард (1 января 2000 г.). "Изъятие банка на триллион долларов, которое сулит бедствие городам". Городской журнал.
100. Томас Дж. ДиЛоренцо, Кризис субстандартных ипотечных кредитов, созданный государством, LewRockwell.com, 6 сентября 2007 г. Дата обращения 7 декабря 2007.
101. Либовиц, Стэн (2008-02-05). «Настоящий скандал - как федералы спровоцировали ипотечный бардак». New York Post.
102. Гордон, Роберт. "Вызваны ли либералы кризисом субпремьерной ставки?". Американский проспект. Архивировано из оригинал на 2012-06-07. Получено 2008-10-16.
103. Зайдман, Эллен. "Нет, Ларри, CRA не вызвал беспорядок в субпрайм". Фонд Новой Америки. Архивировано из оригинал на 2012-06-07. Получено 2008-10-16.
104. Барр, Майкл. "Подготовленное свидетельство Майкла С. Барра" (PDF). Палата представителей США. Архивировано из оригинал (PDF) на 29 февраля 2008 г.
105. Эллис, Люси. «Обвал жилья: почему это произошло в США?» (PDF). Рабочие документы BIS (259): 5.
106. Отчет FCIC о несогласии республиканцев за январь 2011 г.
107. «Конгресс пытается исправить то, что он сломал». Ежедневник инвестора. 17 сентября 2008 г. Архивировано из оригинал на 2008-09-28.
108. Скоузен, Марк (17 сентября 2008 г.). «Покончим с ураганом Уолл-стрит - настоящие причины, по которым мы находимся в этой неразберихе - и как это исправить». Christian Science Monitor.
109. Фрид, Джозеф (2012). «Часть 1». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 6. ISBN  9780875869421.
110. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 8». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 139. ISBN  9780875869421.
111. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 8». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 149. ISBN  9780875869421.
112. Кругман, Пол (2010-06-03). "Вещи, которые знают все в Чикаго". 3 июня 2010 г.. nyt.com. Получено 20 июн 2013.
113. «Закон о реинвестициях в сообщества: приятная аномалия в кризисе потери права выкупа» (PDF). ТОО "Трейгер энд Хинкли". 7 января 2008 г.
114. "Крошнер из ФРС: не вините CRA". Wall Street Journal. 2008-12-03.
115. «Шейла Бэйр: хватит обвинять закон о реинвестировании общин». Новости США и мировой отчет. 2008-12-17. Архивировано из оригинал на 2012-06-07.
116. Шейла Бэйр (17 декабря 2008 г.). «Неужели домовладение с низким доходом зашло слишком далеко?». FDIC.
117. Рафаэль Бостик и Брек Робинсон, "Влияют ли соглашения CRA на модели кредитования", Экономика недвижимости 31, вып. 1 (2003): 25.
118. "Крошнер из ФРС: не вините CRA". Wall Street Journal. 3 декабря 2008 г.
119. Пинто, Эдвард (август 2009). «Да, CRA токсичен». City Journal.org. Манхэттенский институт.
120. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 8». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. С. 149–150. ISBN  9780875869421.
121. «Расширенное руководство по программам субстандартного кредитования». Федеральная корпорация страхования вкладов. FDIC.gov. 31 января 2001 г.. Получено 18 декабря, 2013.
122. «Справочные определения Консультативного комитета по экономической интеграции (ComE-IN)». Федеральная корпорация страхования вкладов. FDIC.gov. 13 июля 2007 г.. Получено 18 декабря, 2013.

     Кроме того, это руководство обычно не распространяется на:. . . и ссуды на развитие сообществ, как определено в нормативных актах CRA, которые могут иметь некоторые более высокие характеристики риска, но в остальном смягчаются гарантиями государственных программ, частными механизмами повышения кредитного качества или другими соответствующими методами снижения рисков.

123. Кругман, Пол (21 мая 2011 г.). «Истоки кризиса, фальшивые и реальные». Нью-Йорк Таймс. Получено 2013-12-23.
124. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 8». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 150. ISBN  9780875869421.
125. Курлас, Джеймс. «Уроки, извлеченные из жилищного кризиса». 12 апреля 2012 г.. Центр прав бизнеса Atlas Society. Получено 5 октября 2013. «Участие правительства, санкционированное добрыми лозунгами, проложило путь к распаду отрасли и последующему коллапсу экономики. …. Правительство не способно и никогда не могло принимать мудрые и осмотрительные экономические решения ».
126. Чарльз В. Каломирис; Стивен Хабер (2014). Хрупкий по дизайну. Издательство Принстонского университета. С. 216–226. ISBN  978-0-691-15524-1.
127. Уильям Дж. Клинтон (19 июля 1999 г.). «Выступление на обеде Национального комитета Демократической партии». Получено 31 мая, 2014.
128. Стивен Д. Гьерстад; Вернон Л. Смит (2014). Переосмысление жилищных пузырей. Издательство Кембриджского университета. С. 149–166. ISBN  978-0521198097.
129. Майкл Симкович, Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотеки
130. Регулирование и ипотечный кризис, 2011, SSRN  1728260
131. Комиссия по расследованию финансового кризиса (2011-01-25), Отчет о расследовании финансового кризиса: окончательный отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США, Вашингтон.: Государственная типография, п. xxvii, получено 2012-06-04
132. Пол Кругман | "Творческое разрушение" | NYT.com | Январь 2010 г.
133. CRE и CRA | Пол Кругман | 2 ноября 2009 г.
134. Соуэлл, Томас (2009). Жилищный бум и спад. Основные книги. ISBN  978-0-465-01880-2.
135. Расплата - создание ошибочных американских мечтаний, The New York Times, 18 октября 2008 г.
136. "www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/graphic/2008/06/10/GR2008061000059.html". Вашингтон Пост. 2008-06-10. Получено 2010-05-04.
137. Питер Дж. Уоллисон, «Несогласие с отчетом большинства Комиссии по расследованию финансового кризиса» (Вашингтон, округ Колумбия: Американский институт предпринимательства, январь 2011 г.), 61, www.aei.org.
138. Робертс, Рассел (2008-10-03). «Как правительство разжигало манию». Журнал "Уолл Стрит.
139. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 7». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 121. ISBN  9780875869421.
140. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 11». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 194. ISBN  9780875869421.
141. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 11». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 195. ISBN  9780875869421.
142. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 1". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 9. ISBN  9780875869421.
143. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 1". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. С. 9–10. ISBN  9780875869421.
144. Соединенные Штаты. Департамент жилищного строительства и городского развития., Национальная стратегия домовладения: партнеры в американской мечте (Вашингтон, округ Колумбия: Департамент жилищного строительства и городского развития США, 1995).
145. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 1". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. С. 11–12. ISBN  9780875869421.
146. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 4". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 47. ISBN  9780875869421.
147. «Соседские организации используют ваучеры Раздела 8 для домовладения: информационный бюллетень» (Neighborhood Reinvestment Corporation, 3 сентября 2004 г.), 2, «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2013-05-12. Получено 2012-11-20..
148. Соединенные Штаты. Департамент жилищного строительства и городского развития., Национальная стратегия домовладения: партнеры в американской мечте, 4–13.
149. Соединенные Штаты. Департамент жилищного строительства и градостроительства., Национальная стратегия домовладения: партнеры в американской мечте, 4–14.
150. «Жилье в новом тысячелетии: дом без собственного капитала - это просто аренда с долгом» (Нью-Йорк: Грэм Фишер, 29 июня 2001 г.), 6, https://ssrn.com/abstract=1162456.
151. «Жилье в новом тысячелетии: дом без собственного капитала - это просто аренда с долгом» (Нью-Йорк: Грэм Фишер, 29 июня 2001 г.), 7, https://ssrn.com/abstract=1162456.
152. «Жилье в новом тысячелетии: дом без собственного капитала - это просто аренда с долгом» (Нью-Йорк: Грэм Фишер, 29 июня 2001 г.), 8, https://ssrn.com/abstract=1162456.
153. «Жилье в новом тысячелетии: дом без собственного капитала - это просто аренда с долгом» (Нью-Йорк: Грэм Фишер, 29 июня 2001 г.), 9, https://ssrn.com/abstract=1162456.
154. «Жилье в новом тысячелетии: дом без собственного капитала - это просто аренда с долгом» (Нью-Йорк: Грэм Фишер, 29 июня 2001 г.), 10-11, https://ssrn.com/abstract=1162456.
155. Хэзлитт, Генри (1979). Экономика в одном уроке. Пресса трех рек. ISBN  0-517-54823-2.
156. «FHLB могут упасть ниже минимального уровня капитала, - сообщает Moody's (Обновление 5)». Bloomberg. 2009-01-08.
157. Фрид, Джозеф (2012). «Глава 8». Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 129. ISBN  9780875869421.
158. Ховард Хасок, «Преступление банка на триллион долларов, которое сулит бедствие городам», City Journal (2000), http://www.city-journal.org/html/10_1_the_ trillion_dollar.html.
159. NYT-Reckoning - Философия Белого дома разожгла ипотечный костер
160. Лабатон, Стивен (11 сентября 2003 г.). «Новое агентство предложено курировать Fannie Mae и Freddie Mac». Нью-Йорк Таймс.
161. | работа = NY Times | title = Скандал обойдется экс-офицерам Fannie Mae в миллионы |
162. Фаррел, Грег (09.09.2008). «Оксли наносит ответный удар идеологам». Financial Times.
163. Хаббард, Ал; Нойснер, Ноам. "Где был сенатор Додд?". Вашингтон Пост. Получено 2010-05-04.
164. [2].
165. Роув, Карл (2008-01-08). "Президент Буш пытался обуздать Фан и Фреда". Журнал "Уолл Стрит.
166. WSJ.com: ФРС и кризис: ответ Бену Бернанке
167. WSJ.com: Вызвал ли ФРС жилищный пузырь?
168. Youtube.com, Документ Исследовательской службы Конгресса США подтверждает повышение ставок, на которое ссылается Гринспен,assets.opencrs.com
169. Маклин, Бетани (2010). Все дьяволы здесь: скрытая история финансового кризиса. Портфолио, Пингвин. стр.85–6.
170. КОЭН, НЭНСИ Ф. (31 июля 2010 г.). "Призыв исправить основы [Обзор Линии разлома: как скрытые трещины по-прежнему угрожают мировой экономике Рагурам Г. Раджан] ". Газета "Нью-Йорк Таймс. Получено 20 ноября 2013.
171. Financial Times (Лондона), 19 марта 2013 г. «Рынки: Призраки 94-го года. Старые трейдеры облигациями опасаются, что предзнаменования указывают на повторение катастрофического краха середины девяностых»
172. Линия фронта (телепрограмма США) 20 октября 2009 г., «Предупреждение: два ранних обвала производных»
173. Саймон Джонсон и Джеймс Квак, «13 банкиров: захват Уолл-стрит и следующий финансовый кризис», (Нью-Йорк: Книги Пантеона, 2010), с. 88-90, 141, 150, 156.
174. Саймон Джонсон и Джеймс Квак, «13 банкиров: захват Уолл-стрит и следующий финансовый кризис», (Нью-Йорк: Книги Пантеона, 2010), с. 88-90, 150
175. МОРГЕНСОН, ГРЕЧЕН (29 января 2011 г.). "Банковский кризис, со слезами и смехом". Нью-Йорк Таймс. Получено 29 июн 2013. На странице 94 мы узнаем, что с 2000 по 2006 год он направил в прокуратуру в общей сложности три учреждения за возможные нарушения справедливого кредитования при ипотеке.
176. Лабатон, Стивен (27 сентября 2008 г.). "SEC признает недостатки надзора". Нью-Йорк Таймс. Получено 2010-05-04.
177. Лабатон, Стивен (2008-10-03). "Правило Агентства 2004 года, позволяющее банкам накапливать новые долги и риск". Нью-Йорк Таймс. Получено 2010-05-04.
178. Конард, Эд (июнь 2012 г.). Непредвиденные последствия: почему все, что вам сказали об экономике, неверно. Нью-Йорк: портфолио. стр.113–116. ISBN  978-1591845508. LCCN  2012006013.
179. Уильям Д. Коэн. «Как мы ошиблись в крахе: проблема не в заемных средствах - стимулы были и остаются». Атлантический океан (Июнь 2012 г.). Получено 13 марта, 2017.
180. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 17". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 258. ISBN  9780875869421.
181. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 17". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 259. ISBN  9780875869421.
182. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 17". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 257. ISBN  9780875869421.
183. «Финансовый кризис подчеркивает необходимость улучшения надзора за левериджем в финансовых учреждениях и в системе», изд. GAO (Правительство США, июль 2009 г.), 40.
184. Бумага Шварца - Несостоятельность раскрытия информации в условиях кризиса субстандартного ипотечного кредитования
185. SEC Расследование
186. The Economist - Derivatives - Ядерная зима?
187. BBC-Buffet предупреждает об инвестиционной бомбе замедленного действия
188. План Форбса-Гайтнера для деривативов
189. «Раскрытие информации о кредитном свопе Bloomberg скрывает истинный финансовый риск». Bloomberg.com. 2008-11-06. Архивировано из оригинал на 2012-06-07. Получено 2009-02-27.
190. Стивен Бернар (10 октября 2008 г.). "AP - аукцион долговых обязательств Lehman дает ключ к разгадке возможных убытков". Ассошиэйтед Пресс.
191. "Lehman 10Q 8 мая". Lehman Brothers.
192. Стиглиц, Джозеф Э. "Стиглиц - Ярмарка тщеславия - Капиталистические дураки". Ярмарка Тщеславия. Получено 2009-02-27.
193. Клинтон-производные
194. Гринспен - Регулирование CDS
195. HR 977 (111-е): Закон о прозрачности и подотчетности срочных рынков 2009 г.
196. Регулирование CDS В архиве 2009-02-18 в Wayback Machine
197. Ярмарка тщеславия - Майкл Льюис - Ставка на слепую - апрель 2010 г.
198. Льюис, Майкл (2009). Большая короткометражка: внутри машины судного дня. W.W. Компания Нортон. ISBN  978-0-393-07223-5.
199. Dinallo-Мы модернизировались в этот ледниковый период
200. "Geithner-Regulatory Regulatory Reform-OTC Derivatives May 2009". Архивировано из оригинал на 2009-06-09. Получено 2009-06-06.
201. Бэгли, Николас (24 января 2008 г.). «Разрушение партии субстандартных кредитов: как федералы не позволили штатам предотвратить беспорядок с кредитованием». Шифер.
202. Уильям А. Нисканен, Отменить Закон о реинвестициях в сообщества Свидетельские показания Уильяма А. Нисканена, председателя Института Катона перед Подкомитетом по финансовым учреждениям и потребительскому кредиту, Комитет по банковским и финансовым услугам Сената США, 8 марта 1995 г.
203. Джеральд П. О'Дрисколл-младший, Fannie / Freddie Bailout Baloney В архиве 2008-09-13 на Wayback Machine, New York Post, 9 сентября 2008 г.
204. "Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики, резюме" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2008-06-26. Получено 2008-10-30.
205. «Комиссия по этике изучает ссуды законодателей по всей стране | Политика | Рейтер». Reuters.com. 2008-06-19. Получено 2008-10-26.
206. Симпсон, Гленн Р.; Хагерти, Джеймс Р. (2007-06-07). «Друзья из страны получили хорошие ссуды - WSJ.com». Журнал "Уолл Стрит.
207. Рон Пол в Комитете по финансовым услугам Палаты представителей, 10 сентября 2003 г.
208. Соединенные Штаты. Департамент жилищного строительства и городского развития, Национальная стратегия домовладения: партнеры в американской мечте (Вашингтон, округ Колумбия: Департамент жилищного строительства и городского развития США, 1995 г.).
209. "Соседские организации используют ваучеры Раздела 8 для домовладения: информационный бюллетень" (Neighborhood Reinvestment Corporation, 3 сентября 2004 г.), 2, «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2013-05-12. Получено 2012-11-20..
210. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 4". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. С. 58–59. ISBN  9780875869421.
211. Фрид, Джозеф (2012). "Глава 4". Кто на самом деле загнал экономику в пропасть?. Нью-Йорк: Издательство Алгора. п. 61. ISBN  9780875869421.
212. Отчет Гринспена Кеннеди - Таблица 2
213. Добыча капитала - графики
214. Расходы Reuters увеличились за счет жилищных кредитов
215. Данные BEA GDP-Excel
216. Кругман-Жизнь без пузырей
217. Фергюсон - Интервью
218. Вайнер, Эрик (29 ноября 2007 г.). «Помощь при субстандартном кредитовании: хорошая идея или« моральная опасность ». NPR.org.
219. Браун, Билл (19 ноября 2008 г.). «Дядя Сэм в роли сладкого папочки; комментарий MarketWatch: нельзя игнорировать проблему морального риска». MarketWatch. Получено 2008-11-30.