Застрахованный кредит FHA - FHA insured loan

Плакат Второй мировой войны

An Застрахованный кредит FHA это США Федеральное жилищное управление ипотечное страхование поддержанный ипотечный заем который предоставляется одобренным FHA кредитором. Застрахованные ссуды FHA являются разновидностью федеральная помощь. Исторически они позволяли малообеспеченным Американцы занимать деньги для покупки дома, который в противном случае они не смогли бы себе позволить. Поскольку этот тип ссуды больше ориентирован на новых владельцев домов, чем на инвесторов в недвижимость, ссуды FHA отличаются от обычные займы в том смысле, что дом должен быть владелец-житель минимум год.[1] Поскольку ссуды с более низкими первоначальными взносами обычно сопряжены с большим риском для кредитора, покупатель жилья должен оплатить двухстороннюю ипотечную страховку, которая включает единовременный массовый платеж и ежемесячный платеж для компенсации повышенного риска.[1]:15

Программа зародилась в Великая депрессия 1930-х годов, когда ставки потеря права выкупа и количество дефолтов резко возросло, и программа была предназначена для предоставления кредиторам достаточных страхование. Правительство субсидировало некоторые программы FHA, но цель заключалась в том, чтобы сделать их самоокупаемыми на основе страховых взносов заемщиков. Через некоторое время, частное страхование ипотеки Компании (PMI) вступили в игру. Сейчас FHA в первую очередь обслуживает людей, которые не могут позволить себе обычные авансовый платеж или не соответствуют требованиям PMI. С тех пор программа была изменена, чтобы приспособиться к усилению рецессии.

История

Закон о национальном жилищном строительстве 1934 г. Федеральное жилищное управление (FHA), которая была создана в первую очередь для увеличения объемов жилищного строительства, сокращения безработицы и реализации различных программ страхования кредитов.[2] FHA не предоставляет займов, не планирует и не строит дома. Как в Администрации ветеранов VA кредит программы, соискатель кредита должен договориться с кредитным учреждением. Затем эта финансовая организация может спросить, хочет ли заемщик страхование FHA по ссуде или может настоять на том, чтобы заемщик подал заявку на ее получение. Через Федеральное управление жилищного строительства федеральное правительство расследует заявителя и, решив, что риск является благоприятным, страхует кредитное учреждение от потери основной суммы долга в случае, если заемщик не выполняет условия ипотеки. Заемщик, который выплачивает страховой взнос в размере 0,5% на уменьшающийся остаток для защиты кредитора, получает два преимущества: осторожный оценка инспектором FHA и более низкой процентной ставкой по ипотеке, чем кредитор мог бы предложить без защиты.

Афроамериканцам и другим расовым меньшинствам в основном отказывали в доступе к кредитам, обеспеченным FHA,[3][4] особенно до 1950 года,[5] и получили доступ только в нескольких пригородных застройках, специально построенных для проживания чернокожих.[6][7] Под Администрация Эйзенхауэра, FHA попыталось убедить частных застройщиков построить больше жилья для миноритарных покупателей. Это было сделано через Программу добровольной ипотечной ипотечной ссуды.[8][9] Однако в рамках программы было построено меньше жилья, чем ожидалось.[10] и FHA отказало в страховании застройщикам, которые проявляли дискриминацию. То, как распределялись ссуды, обеспеченные FHA, способствовало увеличению разрыва между домовладельцами и расовым богатством, даже если они помогли создать семью белого среднего класса.[11][12]

До второй половины 1960-х годов Федеральное жилищное управление служило в основном агентством по страхованию ссуд, предоставленных частными кредиторами. Однако в последние годы эта роль была расширена, поскольку агентство стало администратором программ субсидирования процентных ставок и надбавки к квартплате. Важные программы субсидирования, такие как Закон о гражданских правах 1968 года были созданы Министерство жилищного строительства и городского развития США.[2]

В 1974 г. Закон о жилищном и общинном развитии пройден.[2] Его положения значительно изменили участие федерального правительства в широком спектре жилищной и общественной деятельности. Новый закон внес ряд изменений в деятельность FHA, хотя он не предполагал (как предлагалось) полного переписывания и консолидации Национальный закон о жилье. Однако он включал положения, касающиеся кредитных и инвестиционных полномочий федеральных властей. ссудо-сберегательные ассоциации, орган национальных банков по кредитованию недвижимости, а также орган по кредитованию и депонированию федеральные кредитные союзы.

Дальнейшие изменения произошли в Законе о жилищном строительстве и развитии сообществ 1977 года, который повысил максимальные пределы сумм односемейных ссуд для ссуд сберегательных и ссудных ассоциаций, закупок федеральных агентств, страхования FHA и обеспечения авансов Федерального банка жилищных ссуд. В 1980 г. был принят Закон о жилищном и общинном развитии; он разрешил согласованные процентные ставки по определенным ссудам FHA и создал новую программу субсидирования аренды для семей со средним доходом.[2]

31 августа 2007 г. FHA добавило новую программу рефинансирования под названием FHA-Secure чтобы помочь заемщикам пострадать от Финансовый кризис ипотечного кредитования 2007 года.[13]

6 марта 2008 года стартовала программа «FHA Forward». Это часть пакета мер стимулирования, который был принят президентом Джорджем Бушем для повышения кредитных лимитов для FHA.[14]

1 апреля 2012 года FHA ввело в действие новое правило, согласно которому их клиенты должны рассчитываться с медицинскими кредиторами для получения ипотечной ссуды. Это спорное изменение не было отменено и отложено до июля 2012 года,[15] но позже он был полностью отменен в ожидании разъяснений и дополнительных указаний.[16] К ноябрю 2012 года FHA было по существу банкротом.[17][18]

Процесс подачи заявки на получение кредита FHA

FHA не выдает ссуд. Скорее, он страхует ссуды, предоставленные частными кредиторами.[19] Первым шагом в получении ссуды FHA является обращение к нескольким кредиторам и / или ипотечные брокеры и спросите их, одобрены ли они FHA Министерство жилищного строительства и городского развития США для создания ссуд FHA. За исключением определенных ситуаций, также невозможно получить два или более займа FHA одновременно.[1]

Во-вторых, потенциальный кредитор оценивает потенциального покупателя жилья на предмет риска. Анализ своего отношение долга к доходу позволяет покупателю узнать, какой тип дома может быть предоставлен на основе ежемесячного дохода и расходов, и является одним метрика риска рассматривается кредитором. Другие факторы, например история платежей по прочим долгам рассматривается и используется для принятия решения о праве на получение кредита и сроках его получения. Ссуды FHA требуют минимум FICO счет из 580, чтобы претендовать на снижение на 3,5%, или 500 на снижение на 10%. Кроме того, кредитор проверяет финансовую историю лица, получающего ссуду, чтобы узнать, не просрочили ли оно ссуды, причитающиеся правительству США; в противном случае они не имеют права на получение ссуды FHA.[1]:131 Ипотечные кредиторы могут добавлять свои собственные правила, также известные как наложения, поверх этих минимальных стандартов. Поскольку каждый кредитор устанавливает свои ставки и условия, сравнение цен на этом рынке очень важно.

Одобренные FHA кредиторы используют программу Desktop Underwriter, также известную как DU, для утверждения ипотеки.[20] DU учитывает коэффициент задолженности потенциального заемщика, резервы и кредитный рейтинг, чтобы принять автоматическое решение о выдаче кредита.

FHA делает условия для покупателей жилья, которые оправились от «экономических событий». Посредством программы «Возвращение к работе - смягчающие обстоятельства» FHA сокращает свой стандартный обязательный трехлетний период ожидания подачи заявления для покупателей с историей потери права выкупа, короткой продажи или сделки с заменой; и двухлетний период ожидания подачи заявления после банкротства по главам 7 или 13. Для покупателей, которые могут доказать, что экономическому событию предшествовало сокращение доходов семьи как минимум на 20%, которое длилось шесть месяцев или более; и кто может показать удовлетворительную кредитную историю за последние 12 месяцев, FHA разрешит подать заявку и согласится застраховать жилищный заем. Программа Back To Work завершилась 30 сентября 2016 года.[21]

Раздел 251 страхует покупку жилья или займы рефинансирования с процентными ставками, которые могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени, что позволяет потребителям приобретать или рефинансировать свой дом по более низкой начальной процентной ставке.

Программы ипотечного страхования FHA помогают семьям с низкими и средними доходами стать собственниками жилья за счет снижения некоторых затрат на их ипотечные ссуды. Страхование ипотечных кредитов FHA также поощряет кредиторов выдавать ссуды кредитоспособным заемщикам и проектам, которые могут не соответствовать стандартным требованиям андеррайтинга, защищая кредитора от невыполнения ссуды по ипотеке для собственности, которая соответствует определенным минимальным требованиям, включая промышленные дома, индивидуальные многоквартирные дома и некоторые медицинские учреждения. Основная программа ипотечного страхования FHA - это ипотечное страхование домов на одну-четыре семьи (Раздел 203 (b)).[22]

FHA позволяет тем, кто впервые покупает жилье, внести всего 3,5% и получить до 6% на покрытие расходов на закрытие сделки. Однако некоторые кредиторы не позволяют продавцу вносить более 3% в счет допустимых затрат на закрытие сделки. Если у заявителей мало или нет кредита, FHA позволит квалифицированному созаемщику, не являющемуся жильцом, совместно подписать ссуду, не требуя, чтобы это лицо проживало в доме с первым покупателем жилья. Сопровождающий не обязательно должен быть кровным родственником. Это называется неработающим со-заемщиком.[23]

FHA также разрешает использовать подарки для первоначального взноса из следующих источников:

  • родственник заемщика
  • работодатель или профсоюз заемщика
  • близкий друг с четко выраженным и документально подтвержденным интересом к заемщику
  • благотворительная организация
  • государственное учреждение или общественное учреждение, у которого есть программа помощи в приобретении жилья[24]

Гибридная регулируемая ставка

FHA управляет рядом программ, основанных на Разделе 203 (b), которые имеют особые особенности. Одна из этих программ, Раздел 251, страхует ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), которые, особенно в периоды низких процентных ставок, позволяют заемщикам получать ипотечное финансирование, которое является более доступным благодаря более низкой начальной процентной ставке. Эта процентная ставка ежегодно корректируется на основании рыночных индексов, утвержденных FHA, и, таким образом, может увеличиваться или уменьшаться в течение срока кредита. В 2006 году FHA получило разрешение на использование гибридных ARM, в которых процентная ставка фиксируется на первые 3 или 5 лет, а затем ежегодно корректируется в соответствии с рыночными условиями и индексами.

FHA Hybrid предусматривает начальную фиксированную процентную ставку на период от трех до пяти лет, а затем ее корректировку ежегодно после начального фиксированного периода. Гибридные продукты 3/1 и 5/1 FHA допускают корректировку процентной ставки до 1% в год после первоначального периода фиксированной процентной ставки и ограничение процентной ставки 5% в течение срока действия кредита. Новый платеж после корректировки будет рассчитан на основе текущего основного баланса на момент корректировки. Это гарантирует, что корректировка платежа будет минимальной даже при наихудшем изменении ставки.

Гранты на первоначальный взнос

Программы помощи в первоначальном взносе и программы реконструкции общин предлагают возможности доступного жилья для тех, кто впервые покупает жилье, лиц с низким и средним уровнем дохода и семей, которые хотят получить право собственности на жилье. Типы грантов включают программы, финансируемые продавцом, [1] Программа Grant America и другие, а также программы, которые финансируются федеральным правительством, такие как Инициатива авансового платежа American Dream. Многие программы грантов с первоначальным взносом осуществляются правительствами штата и местными органами власти, часто с использованием средств ипотечных облигаций.

27 мая 2006 г. Служба внутренних доходов издал Постановление о доходах от 2006-27, в котором постановило, что некоторые некоммерческие программы помощи при первоначальном взносе, финансируемые продавцом (программы DPA), не действуют как «благотворительные организации». Решение было основано в основном на круговом характере денежных потоков, когда продавец платил благотворительной организации "комиссию" после закрытия. Много[ВОЗ? ] Считаю, что «грант» действительно вкладывается в стоимость дома. Согласно Счетная палата правительства, по этим ипотечным кредитам наблюдается более высокий уровень дефолта и потери права выкупа.[25]

31 октября 2007 года Департамент жилищного строительства и городского развития принял новые правила, запрещающие так называемые программы первоначального взноса, финансируемые продавцом. Новые правила гласят, что все организации, предоставляющие помощь при первоначальном взносе, возмещаемую продавцом недвижимости «до, во время или после» продажи, должны прекратить предоставление грантов по ссудам FHA к 30 октября 2007 года, за исключением Nehemiah Corporation. Неемия является бенефициаром судебного иска с Министерством жилищного строительства и городского развития в апреле 1998 года. Условия этого соглашения позволят Неемии работать до 1 апреля 2008 года. Ameridream продлил действие новых правил до 29 февраля 2008 года.[26]

Несколько аналогичных программ государственных грантов были введены в ответ на Постановление IRS о доходах в мае 2006 года. Их статус правительства сделал их освобожденными от Постановления IRS, но они все еще затронуты изменением Правил HUD. Одна такая организация была Программа Grant America, который проводился индейской нацией Пенобскот и был доступен для всех покупателей жилья во всех пятидесяти штатах.

Страхование ипотеки

Основная статья: Страхование ипотеки § США

FHA использует двухуровневый график взносов по ипотечному страхованию (MIP). Чтобы получить ипотечное страхование в Федеральной жилищной администрации, необходимо внести аванс премия по ипотечному страхованию (UFMIP), равный 1,75% от базовой суммы кредита при закрытии, требуется и обычно финансируется кредитором в общую сумму кредита и выплачивается FHA от имени заемщика. Существует также ежемесячный взнос по ипотечному страхованию (MIP), размер которого зависит от срока амортизации и отношение кредита к стоимости.[27]

Однако ежемесячный платеж не является постоянным, так как есть несколько способов избавиться от MIP. Один из способов отменить ежемесячный платеж - установить не менее 20% капитала ссуды FHA, что позволит домовладельцу подать заявку на получение рефинансирование в их ссуду. Поскольку MIP обеспечивает дополнительную защиту от невыполнение обязательств, в случае появления признаков финансовой нестабильности в рефинансировании может быть отказано. Однако самый простой и гарантированный способ удалить MIP - установить 22% -ный капитал; после чего ипотечное страхование автоматически снимается кредитором и больше не требуется для оплаты.[28][29]

Снижены ставки FHA MIP 27 января 2017 г. [30]

FHA MIP не подлежит отмене для ипотечных кредитов, выданных после 3 июня 2013 г.[23]

Рекомендации

  1. ^ а б c d «HUD 4155.1, Анализ ипотечных кредитов для ипотечного страхования» (PDF). п. 152. Получено 19 ноября 2018.
  2. ^ а б c d Мишлер, Лон; Коул, Роберт Э. (1995). Управление потребительским и коммерческим кредитованием. Хоумвуд, Иллинойс: Ирвин. С. 118–121. ISBN  0-256-13948-2.
  3. ^ Хирш, Арнольд Р. (2000). «Сдерживание в тылу: раса и федеральная жилищная политика от нового курса до холодной войны». Журнал городской истории. 26 (2): 158–180. Дои:10.1177/009614420002600202.
  4. ^ Фройнд, Дэвид М.П. (2007). Цветная собственность: государственная политика и белая расовая политика в пригородной Америке. Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN  0-226-26276-6.
  5. ^ Глок, судья (2016). «Как Федеральное жилищное управление пыталось спасти города Америки, 1934-1960 годы». Журнал истории политики. 28 (2): 290–316. Дои:10.1017 / S0898030616000075.
  6. ^ Визе, Эндрю (2004). Собственные места: афроамериканская субурбанизация в двадцатом веке. Чикаго: Издательство Чикагского университета. ISBN  0-226-89625-0.
  7. ^ Земли, LeeAnn (2009). Культура собственности: раса, класс и жилищные ландшафты в Атланте, 1880-1950 гг.. Афины: Издательство Университета Джорджии. ISBN  0-820-33392-1.
  8. ^ Lamb, Charles M .; Уай, Адам В. (2012). «Контролируют ли президенты бюрократию? Федеральное жилищное управление в эпоху Трумэна-Эйзенхауэра». Политология Ежеквартально. 127 (3): 445–467.
  9. ^ Берк, Роберт Фредрик (1984). Администрация Эйзенхауэра и гражданские права чернокожих. Ноксвилл: Университет Теннесси Пресс. ISBN  0-870-49493-7.
  10. ^ Смит II, Престон Х. (2012). Расовая демократия и черный мегаполис: жилищная политика в послевоенном Чикаго. Миннеаполис: Университет Миннесоты Press. ISBN  0-816-63703-2.
  11. ^ Ротштейн, Ричард (2017). Цвет закона: забытая история того, как наше правительство разделило Америку. Нью-Йорк: Liveright. ISBN  1-631-49453-8.
  12. ^ Бадаран, Мехрса (2017). Цвет денег: черные банки и разрыв в расовом богатстве. Кембридж, Массачусетс: Belknap Press. ISBN  0-674-97095-0.
  13. ^ Выпуск новостей HUD 07-123
  14. ^ Выпуск новостей HUD 08-030
  15. ^ «FHA задерживает спорные коллекции исключают ипотечное право покрытия». Жилищный провод. Получено 30 ноября 2012.
  16. ^ «Письмо залогодержателю 2012-10» (PDF). Министерство жилищного строительства и городского развития США. Получено 30 ноября 2012.
  17. ^ «F.H.A. надеется избежать финансовой помощи со стороны казначейства». Нью-Йорк Таймс. 16 ноября 2012 г.
  18. ^ «Аудит F.H.A. показал низкие резервы». Нью-Йорк Таймс. 14 ноября 2012 г.
  19. ^ «HUD.gov / Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD)». www.hud.gov. Получено 2019-07-10.
  20. ^ "Страховщик настольных компьютеров и создатель настольных ПК | Fannie Mae". singlefamily.fanniemae.com. Получено 2020-08-13.
  21. ^ «Вернуться к работе - смягчающие обстоятельства» (PDF). Portal.HUD.gov. Министерство жилищного строительства и городского развития США. Получено 7 февраля 2014.
  22. ^ «Описание программ: ипотечное страхование домов на 1–4 семьи (раздел 203 (b)) - HUD | HUD.gov / Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)». www.hud.gov. Получено 2020-08-13.
  23. ^ а б «Справочник кредитора FHA» (PDF).
  24. ^ «Справочник FHA» (PDF).
  25. ^ GAO-06-24 Ипотечное финансирование: дополнительные действия, необходимые для управления рисками по застрахованным FHA ссудам с помощью авансового платежа
  26. ^ Расширение, предоставленное AmeriDream
  27. ^ "Как долго вы оплачиваете ипотечное страхование по ссуде FHA?". Закс. Zacks Investment Research. Получено 19 ноября 2018.
  28. ^ Леонард, Кимберли. «Как долго вы оплачиваете ипотечную страховку по ссуде FHA?». SFGate. SFGate. Получено 19 ноября 2018.
  29. ^ Джанг, Вивиан. «Как избавиться от PMI или частного ипотечного страхования». Банковская ставка. Банковская ставка. Получено 19 ноября 2018.
  30. ^ «FHA снижает премии по ипотеке».

Смотрите также

внешняя ссылка