Джентрификация Ванкувера - Gentrification of Vancouver

В джентрификация Ванкувера, Канада, был предметом дебатов между теми, кто хочет продвигать джентрификация и тех, у кого нет.

Джентрификация в Ванкувере произошла в контексте сильного движения за охрану окружающей среды, высоких цен на землю, девелопмента недвижимости и развития бывших промышленных объектов, принадлежащих городу Ванкувер или реконструкция которых находилась под влиянием регулирования городского зонирования.[1] Исторически географическое положение Ванкувера делало его транспортным узлом, соединяющим Западная Канада в Азию. Это обогатило регион сырьем и привело к бурному развитию обрабатывающей промышленности, сосредоточенной на Канадская тихоокеанская железная дорога сети. Многочисленные склады, лесопилки, железнодорожные станции и предприятия военного времени были построены в легко доступных местах, таких как Угольная гавань и False Creek. Кварталы рабочего класса были созданы в прилегающих районах, таких как Китсилано, Страткона и Грандвью – Вудленд. Однако в 1950-х годах этот регион вступил в период упадка, в значительной степени вызванного растущей популярностью грузовых автоперевозок и новых промышленных комплексов, таких как Остров Аннасис строится на относительно дешевой загородной земле недалеко от автомагистралей. Это создало теория рентабельности условия и, в конечном итоге, облагораживание нескольких кварталов Ванкувера.

Ранняя джентрификация

Джентрификация в Ванкувер во многих районах произошло иначе. Изменения в области Китсилано в 1960-х и 1970-х годах одними из первых начали джентрификацию. В индустриальные времена Ванкувера этот район был традиционно жилым районом рабочего класса. После упадка тяжелой промышленности, когда рабочие уезжали, низкой арендной платы и близости к центру Ванкувера, высокого качества жизни из-за близости к пляжам Ванкувера и близлежащих Университет Британской Колумбии сделали его привлекательным для художников и студентов. Впоследствии он стал сердцем городского контркультура движение, порождающее Гринпис в 1970 году. Когда район стал более артистичным и ярким, молодые специалисты-новаторы начали улучшать старые деревянные каркасные дома. Город оказался под давлением, чтобы остановить рост высотных зданий, которые становились обычным явлением в разных странах. Английский залив в том, что известно как Уэст-Энд. Дэвид Лей утверждает, что это прямое действие, направленное на то, чтобы остановить распространение джентрификации, на самом деле усугубило последствия, поскольку город Китсилано был понижен в районе, а ссуды на улучшение жилищного строительства были легко доступны. Меньшая плотность населения, обсаженные деревьями улицы, доступ к пляжу и центру города, а также относительная простота ремонта сделали этот район привлекательным местом для молодых специалистов, что привело к росту спроса и цен на жилье.[2] Этот цикл улучшений и роста цен на недвижимость превратил этот район в модную полосу для растущего городского класса "яппи ".

Джентрификация со стороны производства

Другие области Ванкувера, такие как северное и южное побережье False Creek, как правило, следуют производственной модели джентрификации.[согласно кому? ] Здесь инвесторы и градостроители увидели[нужна цитата ] разрыв в арендной плате между текущей и потенциальной стоимостью собственности, если земля была реконструирована, и решили извлечь из этого выгоду. Инвестиции на северном берегу Фолс-Крик резко выросли до и после Экспо 86, которые ранее были заброшены на железнодорожных и промышленных площадях. Застройщик гонконгской недвижимости Ли Ка-шинг, основной акционер Concord Pacific Developments, был первым крупным иностранным застройщиком в этом районе и проложил путь для притока[количественно оценить ] азиатских инвестиций в выдающуюся городскую недвижимость после британских передача суверенитета над Гонконгом Китаю. Конкорд Пасифик разработал серию средне- и высотных смешанных жилых домов, которые хорошо вписываются в городское видение пригодного для жизни центра города. Эти жилые дома отличались высокой плотностью застройки, близостью к инфраструктуре, обширными парками и пешеходными дорожками вдоль набережной. Эта тенденция была воспроизведена в центре города, особенно на противоположной южной стороне Фолс-Крик, где Олимпийская деревня для Зимние Олимпийские игры 2010 был построен. Этот архитектурный стиль получил название "Ванкуверизм ", и помог Ванкуверу получить титул" самого пригодного для жизни города в мире "пять лет подряд - хотя ни один из этих показателей не включает стоимость жизни, которую Ванкувер также является лидером.[3] В статье Ноя Квастела «Политическая экология джентрификации» он объясняет, как платформа экологизации и устойчивость помогает оправдать перемещение местных жителей в Ванкувер.[4]

Правила зонирования

Политика зонирования создала условия для джентрификации Ванкувера.[5] С 2014 года город Ванкувер представил новые территориальные планы в Марполе, Грандвью-Вудленде, центре Истсайда, Маунт-Плезант и Вест-Энде, которые изменяют зону многих существующих зданий, чтобы учесть более крупные здания (повышение зональности).[6] Зонирование может задушить малый бизнес в округе, поскольку налоговая политика Британской Колумбии позволяет облагать повышенное здание налогом на основании его потенциального размера, а не фактического размера.[7][8] что может способствовать внедрению более дорогих товаров и услуг, характерных для джентрификации розничной торговли.[9] План района Грандвью-Вудленд также стимулировал развитие «района пищевых продуктов и искусств» в промышленной зоне, включая «продукты питания и напитки», «дегустационные залы» и «студию искусства».[10] Такая промышленная интеграция может косвенно стимулировать джентрификацию.[11]

В Закон Британской Колумбии об аренде жилых помещений замедляет процесс джентрификации, ограничивая рост арендной платы до уровней ниже того, что рынок выдержит в зоне джентрификации. Тем не менее, один из компонентов закона позволяет владельцу выселить арендатора из своей квартиры, если у арендодателя есть разрешение на ремонт квартиры. Это позволяет производить «ремонт» (выселение под эгидой ремонта) и облагораживание, особенно в районах Даунтаун Истсайд, Страткона и Грандвью-Вудленд.[12][13]

Конкретные районы

Центр города Истсайд и Чайнатаун

Центр города Истсайд и Чайнатаун, «Внутренний город», были в центре внимания в последние десятилетия. Поскольку Гастаун почти полностью изменился за счет притока капитала, окраины DTES и южная окраина Китайского квартала в последнее время претерпели значительные изменения. Рестораторы открыли ряд новых предприятий, облагораживая этот район.[14]

Грандвью – Вудленд

В период с 1971 по 2008 год в Грандвью-Вудленде не было много джентрификации из-за препятствий, в том числе высокого уровня преступности, значительного количества социального жилья и наличия активного промышленного производства.[15] Однако в 2008 году в этом районе начали проявляться признаки джентрификации, включая джентрификацию розничной торговли, рост доходов, демографические изменения и потерю доступного жилья. Торговые площади вдоль Гастингс-стрит и Коммершл-драйв переходят от предприятий, обслуживающих жителей с низкими доходами, к элитным магазинам продуктов питания, напитков и специализированных магазинов.[16]

Устойчивость к развитию

Подобно тому, как некоторые районы были горячими сторонниками джентрификации, другие также были против нее. В частности, Центр города Истсайд (DTES ), известный в просторечии как "самый бедный почтовый индекс Канады",[17] на каждом шагу выступает против джентрификации. Дэвид Лей изучил, почему в процессе джентрификации, похоже, полностью пренебрегли этой частью города, которая начинается всего в нескольких кварталах от финансового района Ванкувера со сверхвысокой стоимостью. Он объясняет это комбинацией местного сопротивления, возглавляемого Ассоциация жителей Даунтауна Истсайда, большое количество доступного социального жилья и «уличная сцена, которая оказалась слишком сырой для большинства чувств среднего класса».[18] Примером противоположных взглядов на DTES стала замена Здание Вудворда, который когда-то был главным торговым центром Ванкувера, но пустовал с 1993 года и, следовательно, был снесен в 2006 году. После долгих споров новое здание было построено со смешанными коммерческими квартирами по рыночной цене и социальным жильем. Хотя аргументы предполагали, что реконструированное пространство не повлияет на прилегающие районы и что эти проекты будут включать социальное жилье, противники развития утверждают, что после нескольких проектов это приведет к перемещению большого количества жителей и, возможно, вытеснит социальные услуги, не приносящие дохода городу, например безопасные места для инъекций. Джин Суонсон из Carnegie Community Action Project сообщила, что Чайнатаун ​​потенциально предлагает услуги тысячам китайских пожилых людей с низким доходом, которые ежедневно ездят в Чайнатаун ​​за покупками, и что, разработав его для другого класса, это лишит многих людей независимости и комфорта. пожилые люди все еще цепляются за.[19] В недавнем заявлении на получение разрешения на строительство нового кондоминиума Sequel 138 в 2011 году возникла такая же ситуация, только 34 социальные группы потребовали отклонения разрешения властями Ванкувера.[20] Тридцать профессоров из Университет Британской Колумбии, Университет Саймона Фрейзера и Технологический институт Британской Колумбии заявили, что разрешения, как правило, включают только технические и юридические вопросы, но в этом случае они должны учитывать социальные последствия, поскольку они, как правило, намного больше, чем люди ожидают. Было предложено приостановить выдачу разрешения до тех пор, пока не будет завершено исследование социальных последствий джентрификации DTES.[21]

Рекомендации

  1. ^ Квастел, Н. (2009). Политическая экология джентрификации. Городская география, 30 (7), 694-725
  2. ^ Лей, Дэвид и Добсон, Кори. «Существуют ли пределы для джентрификации? Условия затрудненной джентрификации в Ванкувере». Urban Stud 2008 45: стр. 2471. 13 октября 2008 г. Дои:10.1177/0042098008097103. Доступны на http://usj.sagepub.com/content/45/12/2471
  3. ^ Ванкувер пятый год подряд считается самым пригодным для жизни городом в мире: обзор | Национальная почта. News.nationalpost.com (22 февраля 2011 г.). Проверено 12 апреля 2014.
  4. ^ Квастель, Ной. «Политическая экология джентрификации». Bellwether Publishing, Ltd. 2009. Городская география, 2009, 30, 7, стр. 694–725. Дои:10.2747/0272-3638.30.7.694. Доступны на http://bellwether.metapress.com/content/qh852243n8285351/ В архиве 2012-07-09 в Archive.today
  5. ^ Касман, Пол. (2015) «Государственная политика и джентрификация в районе Грандвью-Вудленд в Ванкувере, Британская Колумбия». Университет Виктории. Доступна с http://hdl.handle.net/1828/6924
  6. ^ https://vancouver.ca/home-property-development/dtes-local-area-plan.aspx
  7. ^ Кунин Р. (23 октября 2013 г.). Налоговая система Ванкувера отпугивает потенциальных предприятий. Ванкуверское солнце. Доступна с http://www.vancouversun.com/news/Vancouver+system+scares+potential+busshops/9074017/story.html
  8. ^ https://info.bcassessment.ca/Services-products/Understanding-the-assessment-process/real-estate-appraisal-and-property-assessment
  9. ^ Зукин, С., Трухильо, В., Фрейз, П., Джексон, Д., Рекубер, Т., и Уокер, А. (2009). Новая столица розничной торговли и изменение района: бутики и джентрификация в Нью-Йорке. Город и сообщество, 8 (1), 47-64.
  10. ^ https://vancouver.ca/files/cov/grandview-woodland-community-plan.pdf
  11. ^ Касман, Пол. (2015) «Государственная политика и джентрификация в районе Грандвью-Вудленд в Ванкувере, Британская Колумбия». Университет Виктории. Доступна сhttp://hdl.handle.net/1828/6924
  12. ^ Маклахлан Д. (23 мая 2013 г.). Грандвью-Вудленд: Группа «Грандвью Херитэдж» получает награду в области защиты интересов. Ванкувер Курьер. Получено 3 сентября 2014 г. из http://www.vancourier.com/vancouver-special/grandview-woodland/grandview-woodland-grandview-heritage-group-wins-advocacy-award-1.377084
  13. ^ Маккин, Б. (19 февраля 2015 г.). Жильцы Grandview-Woodland бьют тревогу по поводу «ремонта». Ванкувер Курьер. Получено 3 мая 2015 г. из http://www.vancourier.com/news/grandview-woodland-tenants-sound-alarm-over-renoviction-1.1768923
  14. ^ Валиа, Харша, и Дэйв Диверт. «Движение вверх: джентрификация в центре восточной части Ванкувера». Новости для остальных. N.p., 24 февраля 2012 г. Web. 05 ноя 2012. <http://rabble.ca/news/2012/02/moving-gentrification-vancouvers-downtown-eastside >.
  15. ^ Лей, 2008, стр. 2488, 2490, 2493-2494
  16. ^ Касман, Пол. (2015) «Государственная политика и джентрификация в районе Грандвью-Вудленд в Ванкувере, Британская Колумбия». Университет Виктории. Доступна с http://hdl.handle.net/1828/6924
  17. ^ Бейкер, Линда. «В условиях джентрификации Ванкувер стремится к равновесию». Архитектурный рекорд 196.1 (2008): 18. Business Source Complete. Интернет. 5 ноября 2012 г.
  18. ^ Лей, стр. 2481
  19. ^ Друри, Иван. «Жители китайского квартала с низким доходом объединяются против башен». Городской совет по району Истсайд. DNC, 14 марта 2011 г. Web. 05 ноя 2012. <https://sites.google.com/site/fightfor10sites/res1 >.
  20. ^ Коул, Иоланда. «Кондо, предложенные для сайта театра Pantages, привлекают оппозицию в центре Ист-Сайда». Straight.com. Vancouver Free Press Publishing Corp., 21 июля 2011 г., Интернет. 05 ноя 2012. <https://www.straight.com/article-405617/vancouver/condos-proposed-pantages-theatre-site-draw-opposition-downtown-eastside >.
  21. ^ «30 профессоров против Gentrification DTES высказываются против Pantages / сиквел 138.» Проект действий сообщества Карнеги. CCAP, 20 апреля 2012 г. Web. 05 ноя 2012. <http://ccapvancouver.wordpress.com/2012/04/20/30-professors-against-dtes-gentrification-speak-out-against-pantagessequel-138/ >.