Жилищный кооператив - Housing cooperative - Wikipedia

Не путать с Строительный кооператив.
«Жилищный кооператив» перенаправляется сюда. Для организаций в Великобритании и Ирландии см. Жилищно-строительный кооператив.
Жилищные кооперативы на Central Park West в Манхэттен, Нью-Йорк, слева направо: Величественный, Дакота, Лангхэм, и Сан-Ремо
999 N. Lake Shore Drive, кооперативное жилое здание в Чикаго, Иллинойс

А жилищный кооператив или жилищный кооператив, является юридическим лицом, обычно кооператив или корпорация, которому принадлежит недвижимость, состоящий из одного или нескольких жилых домов; это один из видов владение жильем. Жилищные кооперативы - это особая форма собственности на жилье, которая имеет множество характеристик, которые отличаются от других жилищных форм, таких как Дом для одной семьи владение, кондоминиумы и аренда.[1]

Корпорация основана на членстве, причем членство предоставляется путем покупки доли в кооперативе. Каждый акционер в юридическом лице предоставляется право занимать одну жилищную единицу. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает затраты на члена во всех услугах и продуктах, связанных с домовладением.

Еще одним ключевым элементом некоторых форм жилищных кооперативов является то, что их члены через своих избранных представители, просмотрите и выберите, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы делятся на две основные категории владения недвижимостью: без собственности (именуемой неакционерным или продолжающимся) и собственностью (именуемой долей или стратами). В недолевых кооперативах права владения иногда предоставляются в соответствии с соглашением о найме, которое похоже на арендовать. В беспристрастность кооперативам права владения иногда предоставляются посредством договоров купли-продажи и юридических документов, зарегистрированных на право собственности. Устав и устав корпорации, а также договор аренды определяют правила кооператива.

Слово кооператив также используется для описания модели кооператива без акционерного капитала, в которой члены, платящие взносы, получают право занимать спальню и совместно использовать общие ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело с студенческие кооперативы в некоторых колледжах и университетах США.

Легальное положение

Как юридическое лицо, кооператив может заключать договор с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных задач, которые волонтеры могут предпочитать не делать или делать не очень хорошо, например, техническое обслуживание электрооборудования.

В недолевых кооперативах и в кооперативах с ограниченным участием[2] акционер кооператива владеет не недвижимостью, а долей юридического лица, владеющего недвижимостью.[3] Кооперативная собственность совершенно отличается от кондоминиумы где люди владеют отдельными подразделениями и мало влияют на то, кто переходит в другие подразделения.[4] По этой причине в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, для регулирования работы кооперативов, а также прав и обязанностей акционеров.

Владение

Смотрите также: Название страты

Каждое резидентское или постоянное домохозяйство является членом кооператива. ассоциация. В неакционерных кооперативах члены имеют права на владение определенным набором апартаментов в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о найме» или «договоре частной аренды»,[5] что по сути является арендой. В кооперативах собственности права владения передаются покупателю посредством передачи права собственности.

Поскольку жилищный кооператив владеет правом собственности на все имущество и жилые постройки, он несет расходы по их содержанию, ремонту и замене. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив похож на арендодателя. Однако еще одной отличительной чертой кооперативного проживания является то, что некоммерческий, так что работа выполняется по себестоимости, без мотивации получения прибыли.[1]

В некоторых случаях кооператив следует Принципы Рочдейла где каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов зарегистрированы как акционерные общества с ограниченной ответственностью где количество голосов, которыми обладает владелец, связано с количеством акций, принадлежащих этому лицу. Какая бы форма голосования ни использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. В совет директоров обычно несет ответственность за бизнес-решения, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива к кооперативу и в значительной степени зависит от пожеланий его членов, по общему правилу для принятия деловых решений необходимо большинство голосов совета директоров.

Управление

В более крупных кооперативах члены кооператива обычно выбирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, как правило, ежегодное общее собрание. В небольших кооперативах все члены входят в правление.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются правлением, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, чтобы гарантировать его членам мирное владение своим домом.[1]

Финансы

Жилищный кооператив обычно де-факто некоммерческий, поскольку обычно большая часть его доходов поступает от арендной платы, выплачиваемой резидентами (если в формальной корпорации, то акционерами), которые неизменно являются ее членами. Нет смысла создавать преднамеренный профицит - за исключением операционных требований, таких как резервирование средств на замену активов, - поскольку это просто означает, что арендная плата, выплачиваемая членами, установлена ​​выше, чем расходы. (Жилищный кооператив может владеть другими активами, приносящими доход, такими как дочерний бизнес, который может приносить дополнительный доход для компенсации стоимости жилья, но в таких случаях арендная плата за жилье обычно снижается, чтобы компенсировать дополнительный доход.)

В жизненном цикле зданий замена активов (капитальный ремонт) требует значительных средств, которые могут быть получены разными способами: оценка текущих собственников; продажа казначейских акций (бывших арендных единиц) новым акционерам; истощение резервов; беззалоговые кредиты; операционные излишки; комиссии от продажи паев между акционерами и новыми и увеличиваются к существующим ипотечным кредитам.

Есть жилищные кооперативы богатых и знаменитых: Джон Леннон, например, жили в Дакота, жилищный кооператив, и большинство квартир в Нью-Йорк которые находятся в собственности, а не в аренде, удерживаются через кооператив, а не через кондоминиум расположение.

Кооперативы с рыночной ставкой и с ограниченным капиталом

Существует два основных типа ценообразования акций жилищных кооперативов: рыночная ставка и ограниченный капитал. При рыночном курсе цена акции может расти на открытом рынке, и акционеры могут продавать ее по любой цене, которую будет нести рынок, когда они захотят уйти. Таким образом, во многих отношениях рыночная ставка с финансовой точки зрения аналогична владению кондоминиумом, с той разницей, что часто кооператив может иметь ипотеку, что приводит к гораздо более высокой ежемесячной плате, выплачиваемой кооперативу, чем в кондоминиуме. Однако цена покупки сопоставимого юнита в кооперативе обычно намного ниже.

При ограниченном капитале кооператив имеет правила в отношении цены акций при продаже. Идея ограниченного капитала состоит в том, чтобы поддерживать доступное жилье. Подмножеством модели с ограниченным капиталом является модель без участия в капитале, которая очень похожа на аренду, с очень низкой покупной ценой (сравнимой с гарантийным залогом при аренде) и ежемесячной оплатой вместо арендной платы. При продаже все, что перекуплено, - это очень низкая цена покупки.

Исследование жилищных кооперативов

Исследование, проведенное в Торонто, Канада, показало, что в жилищных кооперативах жители оценивали себя как имеющих самое высокое качество жизни и удовлетворенность жильем среди всех жилищных организаций города.[6] Другое исследование среди пожилых жителей сельских районов США показало, что те, кто живет в жилищных кооперативах, чувствовали себя намного безопаснее, независимыми, довольными жизнью, имели больше друзей, имели больше уединения, были здоровее и их ремонтировали быстрее.[7] Австралийские исследователи обнаружили, что кооперативное жилье способствует укреплению социальных сетей и поддержки, а также улучшению отношений с соседями по сравнению с другими формами жилья.[8] Они обошлись резидентам на 14% дешевле, а уровень долга и вакантности был ниже. Другое исследование показало, что жилищные кооперативы, как правило, имеют более высокие показатели качества строительства, безопасности зданий, чувства защищенности среди жителей, более низкий уровень преступности, стабильный доступ к жилью и значительно более низкие затраты по сравнению с обычным жильем.[9]

По стране

Канада

Жилищные кооперативы в Канаде имеют множество различных организационных форм. В Онтарио есть совместные владения, акции и кооперативы, управляемые жильцами. В Альберте жилищные кооперативы являются либо неакционерными (также называемыми «продолжающимися кооперативами»), либо собственниками (также именуемыми «кооперативами со стратами и титулами»). Учитывая, что каждая провинция имеет различное законодательство, в соответствии с которым кооперативные жилищные сообщества объединяются и организуются, описания различных форм жилищных кооперативов в собственности часто относятся только к той провинции, в которой они существуют.

Неакционерные жилищные кооперативы существуют во всех провинциях и территориях и имеют общие черты. Они могут быть любой формы жилья: одноквартирные, двухквартирные, таунхаусы и апартаменты. Их главный общий знаменатель состоит в том, что после постройки и заселения кооператив продолжает владеть 100% квартир, и каждый член / акционер имеет право занимать дом на основании какой-либо формы контракта или жилищного соглашения. Члены платят ежемесячный взнос, который покрывает все расходы кооператива, включая выплаты по ипотеке, налоги, эксплуатационные расходы и отчисления в резервный фонд для замены здания.

В Альберте кооперативы собственности были введены в 1987 году, когда в Эдмонтоне были построены две высотные башни (жилищный кооператив Riverwind Strata Title). Впоследствии кооперативы собственности были разработаны и построены в других городских центрах, таких как Калгари, Форт Саскачеван, Канмор и Банф. Отдельные единицы в этих кооперативных застройках подразделяются на подгруппы с использованием положения о титульном титуле в Законе о земельных титулах, таким образом создавая отдельные трехмерные страт-участки. Это подразделение на страты регистрируется в земельных титулах, таким образом создавая «воздушные» участки, которые имеют те же свойства, что и более известные двумерные земельные участки. Таким образом, члены кооператива могут приобретать свои отдельные квартиры и могут зарегистрировать ипотеку под залог собственности. Как и постоянные кооперативы, кооперативы могут быть любой формы жилья. Не следует путать многослойные участки в Альберте с многослойными участками в Британской Колумбии.

Кооперативы в совместном владении, как правило, представляют собой более старые многоквартирные дома, зарегистрированные до принятия Закона о кондоминиумах Онтарио 1973 года, где каждый акционер владеет одной голосующей акцией в корпорации, которой принадлежит здание, и имеет зарегистрированное право занимать отдельные единицы, как описано на их сертификат акций. Большинство из этих типов кооперативов датируются тридцатыми, сороковыми и пятидесятыми годами и расположены в городе Торонто. Они похожи на кондоминиумы в том смысле, что единицы можно покупать и продавать путем частной продажи или на открытом рынке. До относительно недавнего времени эти квартиры, как правило, покупали пожилые люди с собственным капиталом, которые могли купить квартиру сразу, поскольку было трудно получить ипотеку под эти квартиры. Однако ряд Онтарио кредитные союзы теперь предлагают ограниченное финансирование при условии, что отдельные кооперативные корпорации соответствуют своим финансовым стандартам, что делает эти подразделения доступное жилье варианты для более молодых покупателей. Прибывающие владельцы должны быть одобрены Советом директоров здания и согласны соблюдать подзаконные акты и Соглашения о заселении.

Кооперативы с долевым участием - это здания, в которых люди покупают процентную долю здания и земли, на которой оно построено, в зависимости от площади их квартиры; все владельцы владеют зданием коллективно, с исключительным правом занимать свою квартиру. Больше кредитных союзов предложат финансирование против них, чем против совместной собственности. Это относительно новая форма строительства, предназначенная для поощрения заселения собственником за счет того, что корпорация здания удерживает определенный процент от акционерного капитала единицы, чтобы обеспечить заселение собственником. Эта правовая структура используется в качестве альтернативы регистрации кондоминиума, либо когда правительство не разрешает преобразование существующего многоквартирного дома в кондоминиум, либо во избежание затрат и трудностей, связанных с этим.

Кроме того, есть кооперативы, которые предоставляют все права собственности, за исключением права зарабатывать (или терять) деньги на основном доме, и ими управляют люди, которые там живут.

Федеральные и провинциальные правительства в Канада разработали законодательство в 1970-х годах, которое помогало новым жилищным кооперативам, предоставляя стартовое финансирование и финансирование через ипотечные кредиты, застрахованные Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC), федеральное правительственное агентство. Правительство одновременно начало поощрять развитие ресурсных групп кооперативного развития для заключения контрактов с молодыми советами директоров жилищных кооперативов на развитие кооперативов в существующих многоквартирных домах, в зданиях под ключ или зданиях, спроектированных и построенных архитекторами и строители, с которыми правление заключило договор на предоставление услуги. Под контролем правления ресурсные группы продавали подразделения подходящим членам, рассказывали им об их правах и обязанностях в качестве кооператоров и создавали структуру управления, которая обычно включала сотрудников кооперативов или компании по управлению недвижимостью. Ресурсные группы помогли сформировать начальную политику и сплотить организацию по мере развития и развития кооператива.

Федеральное правительство привязало свою кредитную помощь к требованиям, согласно которым эти жилищные кооперативы должны предоставлять процент от своих квартир, обычно не менее 15–20 процентов, для условных жителей с проверкой дохода. Эти люди добровольно предоставляют кооперативу информацию о своем валовом доходе на конфиденциальной основе, и их ежемесячная плата за жилье (арендная плата) затем рассчитывается по формуле. Если рассчитанная плата меньше рыночной ренты единиц, то федеральное правительство, используя другую формулу, предоставит финансирование этим единицам, чтобы довести их доход до рыночной ставки. Это привело к созданию кооперативного жилья со смешанным доходом, в котором относительно обеспеченные люди жили бок о бок с людьми с относительно низкими доходами и работали с ними в комитетах. Это часто приводило к улучшению финансового здоровья менее обеспеченных слоев населения.

В зависимости от политической точки зрения, такие государственные платежи для компенсации платы за жилье можно рассматривать как субсидию членов с низким доходом или договорное деловое соглашение между правительством и кооперативом, которое помогает стабилизировать доходы кооператива. -оп в обмен на выполнение социальной задачи государства на определенный период. Эта дихотомия типична для того факта, что жилищный кооператив находится где-то между частной бизнес-корпорацией и социальным агентством, и место его размещения зависит от своей точки зрения - и коллективной точки зрения каждого жилищного кооператива. Некоторые наблюдатели теперь просто классифицируют эти кооперативы как форму социального предприятия.

Однако политическая воля в Канаде в 1990-х годах рассеялась, поскольку политиков занимали другие вопросы, а затягивание поясов правительствами привело к сокращению средств, доступных для ипотечных кредитов. Однако в 2004 и 2005 годах политические ветры снова вернулись к идее строительства большего количества жилья для малоимущих. Однако некоммерческие жилищные кооперативы привержены концепции смешанного дохода и не смогли в полной мере использовать те немногие возможности, которые открылись в последние годы. Кроме того, срок действия многих правительственных соглашений о финансировании жилищных субсидий подходит к концу, что провоцирует дебаты в индивидуальных кооперативах и кооперативном движении о том, в какой степени кооперативы должны оставаться со смешанным доходом. формы жилья.

В Канаде существует ряд вторичных и третичных ассоциаций жилищных кооперативов. Основной национальной организацией является Федерация кооперативного жилищного строительства Канады (CHF Canada). В большинстве провинций есть аналогичные организации для своего региона, но многие из них являются самостоятельными членами CHF Canada, а не являются его филиалами. Каждая такая организация взимает со своих членов кооперативов плату, зависящую от количества единиц жилья в кооперативе, чтобы платить сотрудникам за выполнение их работы. Это включает защиту интересов правительств, создание фондов самопомощи и тому подобное. Эти организации не действуют от имени отдельных членов и не дают им советов, когда член сталкивается с проблемами с советом их кооператива. В большинстве юрисдикций нет организаций для членов жилищных кооперативов, в отличие от арендаторов в традиционных отношениях домовладелец-арендатор, которым могут помочь различные группы защиты арендаторов.

В Онтарио выселение членов жилищного кооператива регулируется специальным разделом законодательства, изложенным в Законе о кооперативных корпорациях.[10] Перед официальным слушанием о прекращении проживания члена некоторые кооперативы выпускают «Уведомление об озабоченности», чтобы попросить члена присутствовать на заседании Совета директоров, чтобы попытаться решить проблему задолженности или другого поведения, противоречащего занятости кооператива. -закон.

Если совет директоров кооператива не может решить вопрос о члене, который является причиной возможного прекращения прав на занятие, он может принять ходатайство об отправке члену уведомления о явке с требованием присутствовать на заседании Совета по адресу: который будет рассматриваться как прекращение (выселение) проживания этого члена. Если Правление проголосует за прекращение пребывания (выселение), член имеет право обжаловать членство в целом. Чтобы добиться выселения, Совет должен подать заявление судье Высшего суда, и в этом случае член имеет возможность представить судье свое дело; Судья рассматривает, был ли процесс выселения проведен справедливо и в соответствии с надлежащей правовой процедурой, и имеет остаточное право отказать в выселении, если судья сочтет это справедливым, несмотря на решение Совета. Иногда это слушание проводится как судебное разбирательство с устными показаниями обеих сторон, а в других случаях оно проводится только на основании письменных документов, представленных в суд; практика варьируется от судьи к судье и от здания суда к зданию суда, и нет единого мнения о надлежащей процедуре или о том, какое право член должен быть услышан. Этот процесс отличается от выселения арендаторов, которое происходит в Онтарио перед специализированным судом и в котором арендатор всегда имеет право на устное слушание. Стандарт уважения, который судьи должны проявлять к решениям советов, является спорным и нерешенным вопросом в законе, при этом различные дела занимают, казалось бы, противоречивые позиции по этому вопросу. С 2012 года новое провинциальное законодательство Онтарио позволит жилищным кооперативам обращаться в специальный суд для получения «судебного приказа о владении» для выселения члена из своего подразделения.

Кооперативное жилищное сообщество может принимать разные формы: традиционный многоквартирный дом, отдельные дома на одну семью, таунхаусы или может быть основой намеренное сообщество или «живой кооператив». Студенческие жилищные кооперативы также можно найти во многих частях Канады, включая Кингстон, Гуэлф, Ватерлоо и Торонто, Онтарио; Нью-Вестминстер, Британская Колумбия; Эдмонтон, Альберта; Виннипег, Манитоба; Монреаль, Квебек; и Фредериктон, Нью-Брансуик.

"Строительные кооперативы "(" жилищные кооперативы, строящие самим "на британском языке, что отличает их от рабочих кооперативов в сфере строительства) формируются членами, которые сотрудничают в строительстве своих домов, но владеют своими домами по завершении строительства. операторы продолжают владеть общими элементами, такими как дороги, парки, водные системы и т. д. Строительные кооперативы были чрезвычайно популярны в Канаде с 1930-х по 1960-е годы. Отец Джимми Томпкинс помогла внедрить эту концепцию в Томпкинсвилле на Резервных шахтах на острове Кейп-Бретон в Новой Шотландии.

Франция

В 2013 году открытие La Maison des Babayagas, инновационный жилищный кооператив в Париже, привлек внимание всего мира. Он был сформирован как сообщество самопомощи и построен при финансовой поддержке муниципального правительства специально для женщин пожилого возраста. Расположен в пригороде Парижа Монтрей после многих лет планирования он выглядит как любой другой многоквартирный дом. Пожилые люди избегают домов престарелых, оставаясь активными, бдительными и помогая друг другу.[11][12]

Целью Ассоциации Бабы Яги является создание и развитие инновационного мирского дома для стареющих женщин, который: (1) самоуправляемый, без иерархии и без присмотра; (2) единый коллектив, как в финансах, так и в повседневной жизни; (3) граждански настроенные, через открытость сообществу / городу и через взаимное взаимодействие, участвующие в его политической, культурной и социальной жизни в духе демократии участия; (4) экологичность во всех аспектах жизни, в соответствии с ценностями и действиями, изложенными в Хартии жизни Дома Бабаяг.[нужна цитата ]

Как правило, деятельность ассоциации связана с вышеуказанной целью, в частности, с развитием популярной организации под названием Университет знаний для пожилых людей (UNISAVIE: Université du savoir des vieux) и инициированием движения по продвижению других мест проживания. которые организованы в похожие сети.[13]

В уставе сообщества изложены требования к конфиденциальности. Каждая квартира автономна. Ежемесячные встречи обеспечивают оптимальный распорядок работы в здании и гарантируют, что каждый человек может участвовать в полной мере и с полной свободой выражения. В планах излагается обычное вмешательство посредника, который может помочь разобраться в причинах возможных конфликтов и разрешить их.[нужна цитата ]

Успех парижского кооператива вдохновил несколько канадских низовых групп на принятие аналогичных ценностей в жилищных инициативах для престарелых; эти ценности включают автономию и самоуправление, солидарность и взаимопомощь, гражданскую активность и экологическую ответственность.[14]

Германия

в Индустриализация в 19 ​​веке в Германии было основано множество жилищных кооперативов. В настоящее время в Германии существует более 2000 жилищных кооперативов с более чем двумя миллионами квартир и более чем тремя миллионами членов. Государственные жилищные кооперативы организованы в GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральная ассоциация зарегистрированных ассоциаций предприятий жилищного строительства и недвижимости Германии).[15]

Индия

Сюда перенаправляется «Жилищное общество». Для организаций в Великобритании и Ирландии см. Жилищно-строительный кооператив.

В Индии большинство квартир находятся в полной собственности. Т.е. каждая квартира имеет отдельное право собственности. Обычно существует руководящий орган / общество / ассоциация для управления техническим обслуживанием и другими потребностями здания. Они сопоставимы со зданиями кондоминиумов в США. Законы, регулирующие здание, его руководящий орган и порядок передачи квартир в здании, различаются от штата к штату.

Некоторые здания организованы как «жилищные кооперативные общества», в которых каждый фактически владеет долей в кооперативе, а не самой квартирой. Эта конструкция была очень популярна в прошлом, но в последнее время стала менее распространенной. В большинстве штатов действуют отдельные законы, регулирующие кооперативные жилищные общества.

Смотрите также: § Кооперативное движение в Индии, и § Жилищные общества

для дополнительной информации.

Нидерланды

Типичное дешевое корпоративное жилье конца XIX века в Амстердаме

В Нидерландах существует три очень разных типа организаций, которые можно рассматривать как жилищные кооперативы:

Жилищная корпорация

А жилищная корпорация (корпорация) это некоммерческая организация предназначен для строительства и обслуживания жилья в аренду для людей с низким доходом. Первые жилищные корпорации возникли во второй половине XIX века как небольшие кооперативные ассоциации. Первое подобное объединение в мире, ВАК («Ассоциация рабочего класса») была основана в 1852 г. в г. Амстердам. От 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах сдают в аренду жилищные корпорации, то есть более 30% от общего числа домашние жилища (квартиры и дома).[16]

Ассоциация владельцев

А товарищество собственников (домов) (Веренигинг ван Эйгенарен, VvE) по голландскому законодательству устанавливается везде, где есть отдельные квартиры в одном здании. Члены являются законными владельцами собственной квартиры, но должны сотрудничать с ассоциацией для обслуживания здания в целом.

Живое сотрудничество

А живое сотрудничество (wooncoöperatie) представляет собой конструкцию, в которой жители совместно владеют многоквартирным домом, используя кооператив с демократическим контролем, и платят арендную плату своей собственной организации. Они были запрещены после Второй мировой войны и легализованы в 2015 году.[17]

Новая Зеландия

Квартиры типа «компания-пай» работают в Жилищная система Новой Зеландии.[18]

Филиппины

В Филиппины, а ассоциация арендаторов-собственников довольно часто[количественно оценить ] формы как средство покупки новых квартир. Когда создается кооператив, он берет основную часть кредита, необходимую для покупки недвижимости. Затем эти ссуды будут выплачены[кем? ] в течение фиксированного периода лет (обычно от 20 до 30), и как только это будет сделано, кооператив рассредоточен, а квартиры преобразованы[кем? ] в кондоминиумы.[нужна цитата ]

Уорминстер-Хайтс, Пенсильвания был построен федеральным правительством в 1940-х годах как жилье для гражданских рабочих; в 1986 году он стал жилищным кооперативом.

Скандинавия

А ассоциация арендаторов-собственников (Шведский: Bostadsrättsförening, норвежский язык: Borettslag, Датский: Андельсболигорнинг) это юридический термин используется в Скандинавские страны (Швеция, Дания, и Норвегия ) для типа совместное владение имущества, в котором все имущество принадлежит кооперативному объединению, которое, в свою очередь, принадлежит его членам. Каждый член имеет долю в ассоциации, пропорциональную площади его квартиры. Члены должны владеть арендатором, что представляет квартира, и в большинстве случаев проживают постоянно по адресу. Между странами существуют некоторые юридические различия, в основном касающиеся условий владения.

Ассоциации арендаторов-собственников были созданы в 19 веке и первоначально были объединенное Королевство на основе концепции (строительные кооперативы ). Рыночная цена существующих акций, находящихся в собственности арендаторов, часто очень высока, обычно намного выше первоначальной стоимости доли.

Швеция

В Швеции 16% населения проживает в квартирах в жилищных кооперативах, 25% - в съемных квартирах (чаще среди молодежи и иммигрантов) и 50% - в частных односемейных домах (чаще среди семей с детьми), остальные живут в других формах, таких как студенческие общежития или дома престарелых.[19]

Швейцария

В Швейцарии 5,1% всех жилищных единиц находятся в кооперативах. Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (Швейцарская федерация жилищных кооперативов) представляет около 1500 жилищных кооперативов с примерно 160 000 единиц жилья.[20]

объединенное Королевство

Жилищные кооперативы в Великобритании - редкость, они составляют около 0,1% жилищного фонда.[21]

Большинство из них базируются в городских районах и состоят из доступного совместного жилья, где члены сами заботятся о собственности. Листы ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых областях процедура подачи заявления интегрирована в систему подачи заявления на получение муниципального жилья. Законы Англии и Шотландии различаются. Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их созданию.[22] В Приют веб-сайт предоставляет информацию о жилье и информацию, относящуюся к Англия и Шотландия.

Catalyst Collective предоставляет информацию о создании кооперативов в Великобритании и объясняет правовую структуру жилищных кооперативов.[23] Радикальные маршруты предлагает руководство по созданию жилищного кооператива.[24]

Студенческие жилищные кооперативы

Основная статья: Студенческий жилищный кооператив § Соединенное Королевство

Факторы повышения стоимости жизни для студентов и качества жилья привели к появлению в Великобритании студенческих жилищных кооперативов, вдохновленных существующими североамериканскими студенческими жилищными кооперативами и их работой через Североамериканские студенты сотрудничества. Эдинбургский студенческий жилищный кооператив и Бирмингемский студенческий жилищный кооператив открыт в 2014 году и Студенческий жилищный кооператив Шеффилда в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами Студенты за сотрудничество.

Соединенные Штаты

Ноттингем Кооператив в Мэдисон, Висконсин, кооперативный дом с 1971 г.

в Соединенные Штаты жилищные кооперативы обычно делятся на корпорации или ООО и в изобилии встречаются в районе от Мэдисон, Висконсин к Большому Метрополия Нью-Йорка. Кроме того, в США все еще действует ряд кооперативных и взаимных жилищных проектов, которые были результатом покупки жилищных комплексов федерального значения защиты их арендаторами или группами вернувшихся ветеранов войны и их семей. Эти застройки включают семь из восьми жилищных проектов среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 1940 год под эгидой правительства США. Подразделение защиты взаимной собственности из Федеральное агентство работ. Существует множество региональных ассоциаций жилищных кооперативов, например, Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичиган и обслуживает регион Среднего Запада, охватывая Огайо, Мичиган, Индиана, Иллинойс, Висконсин, Миннесота, и больше.[25]

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, которые являются членами организации. Эта организация является некоммерческой, национальной федерацией жилищных кооперативов, жилищных ассоциаций взаимопомощи, другого жилья, находящегося в собственности или под контролем резидентов, специалистов, организаций и отдельных лиц, заинтересованных в продвижении интересов кооперативных жилищных сообществ.[26] NAHC - единственная национальная кооперативная жилищная организация, целью которой является поддержка и обучение существующих и новых кооперативных жилищных сообществ как лучшей и наиболее экономичной формы домовладения.[27]

НАСКО или Североамериканские студенты сотрудничества, это организация, основанная в 1968 году, которая помогла студентам организовать совместную жизнь. Присутствуя в более чем 100 городах по всей Северной Америке, НАСКО предоставило десяткам тысяч студентов экологически чистое жилье.[28]

Метрополия Нью-Йорка

Кооперативный город в Бронкс, Нью-Йорк является крупнейшим в мире жилищным кооперативом с населением 55 000 человек.[29]

Кооперативы имеют долгую историю в Метрополитен Нью-Йорк - в ноябре 1882 г., Журнал Harper's описывает несколько уже существующих кооперативных многоквартирных домов с планами строительства еще[30] - и можно найти повсюду Нью-Йорк, Округ Вестчестер, которая граничит с городом на севере и городами в Нью-Джерси которые находятся непосредственно через реку Гудзон от Манхэттен, Такие как Форт Ли, Эджуотер, или же Weehawken.

Многоквартирные дома и многоквартирные дома составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, поскольку более 75% многоквартирных домов в Нью-Йорке являются кооперативами. Причины, по которым можно объяснить, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка:[31]

  • Вдохновлен Авраам Казанский, кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для формы собственности кондоминиумов не была доступна в штате Нью-Йорк до 1964 года.[32] Принятие Закона о кондоминиумах вызвало волну строительства кондоминиумов.[33]
  • Кооперативная форма может быть выгодной, поскольку ипотека здания может быть предоставлена ​​кооперативной корпорацией, что оставляет меньше финансирования для каждого владельца кооператива. При кондоминиуме финансирование предоставляют только отдельные владельцы кондоминиумов. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче находить покупателей паев в рамках кооперативного соглашения, так как покупатели будут иметь меньше финансирования, чтобы организовать их самостоятельно; кажущаяся покупная цена единицы в кооперативном здании с базовой ипотекой ниже, чем покупка квартиры. Покупатели кооперативных ячеек могут неточно взвесить свою долю ипотеки здания.[32]
  • Кроме того, на более позднем этапе эксплуатации здания после переоборудования крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены систем здания, могут быть получены с помощью новой центральной ипотечной ссуды в кооперативе, тогда как в кондоминиуме средства могут быть получены только путем обременительной оценки, требуемой для каждой отдельной единицы. владелец. Однако в 1997 г. в закон Нью-Йорка о кондоминиумах были внесены поправки, разрешающие товарищества кондоминиумов занимать деньги.[34][35]
  • Создание в 1974 году и последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи городским хозяйствам,[36] группа по защите интересов жилищного строительства, которая позволила преобразовать более 1600 квартирных домов, находящихся в собственности города, в собственность с ограниченным капиталом и контролируемые жителями кооперативы.
  • Правление кооперативного здания может по своему усмотрению налагать ограничения на акционеров и отказывать потенциальным покупателям без объяснения причин, если правление не нарушает федеральные и государственные законы о жилищном строительстве или гражданские права.[32]

Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в течение 1980-х годов; как правило, это были большие здания, построенные в период между 1920-ми и 1950-ми годами, которые принадлежали одному домовладельцу или корпорации и которые сдавали в аренду, и которые становились невыгодными в качестве сдачи в аренду. Чтобы стимулировать индивидуальное владение единицами, первоначальные покупатели единиц (покупка у собственника всего здания) не нуждались в одобрении совета. Эти единицы известны как спонсорские единицы. Кроме того, арендаторам, проживающим в здании на момент переоборудования, обычно предоставлялась возможность покупки со скидкой. Если арендная плата арендаторов контролировалась, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться в качестве арендаторов, и квартира не может быть занята покупателем до тех пор, пока этот арендатор не умрет или не съедет. Многие из этих зданий, особенно в Манхэттен, на самом деле довольно роскошны и эксклюзивны; в них живет много знаменитостей, а некоторых известных людей даже отвергают кооперативные советы. В 1990-х и 2000-х годах некоторые арендные здания в Чикаго, Вашингтон, округ Колумбия., и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич области прошли аналогичный процесс преобразования, хотя и не в такой степени, как Нью-Йорк.

Многие из кооперативов, первоначально построенных как кооперативы, спонсировались профсоюзы, такой как Amalgamated Clothing Workers of America. Один из крупнейших проектов был Кооперативная деревня в Нижний Ист-Сайд из Манхэттен. В Объединенный жилищный фонд был основан в 1951 году и построен Кооперативный город в Бронкс, спроектированный архитектором Герман Джессор. Одним из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью был Morningside Gardens в Манхэттене Morningside Heights.

Другая динамика также способствовала появлению большого количества кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке - в данном случае группами арендаторов с низким и средним доходом. В 1970-х годах многие частные домовладельцы Нью-Йорка изо всех сил пытались сохранить свою стареющую собственность перед лицом высоких процентных ставок, красных границ, белых рейсов и роста цен на топливо.[37][38] В этот период также наблюдались поджоги по инициативе домовладельцев для получения страховых доходов и повсеместная неуплата налогов на недвижимость - более 20% многоквартирный жилой дом недвижимость находилась в просрочке в середине 1970-х годов.[39][40] В 1977 году город прошел Местный закон № 45, что позволило городу начать процедуру выкупа после всего лишь одного года неуплаты налогов, а не трех, что привело к захвату тысяч зданий, многие из которых были заняты, городом Нью-Йорком в результате судебного иска, известного как в праве выкупа.[38] В сентябре 1978 года жилищное агентство города Департамент сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка (HPD) создала серию новых жилищных программ, призванных дать жителям и общественным группам возможность контролировать и в конечном итоге владеть недвижимостью.[41][42]

В Совет по содействию городскому хозяйству (UHAB), основанная в 1974 году, начала помогать жителям этих зданий управлять, восстанавливать и приобретать их, а также создавать жилищные кооперативы с ограниченной долей участия.[36] Работая с городским жилищным агентством, его существующими программами кредитования и полномочиями передавать брошенное имущество некоммерческим организациям, а также с законами штата, регулирующими создание кооперативов, UHAB смог предоставить малообеспеченным людям инструменты - начальный капитал, юридические консультации, архитектурные планы, обучение бухгалтерскому учету - для создания и управления жилищными кооперативами с ограниченной долей участия. Благодаря давнему контракту с городом на обучение и техническую помощь жильцам зданий в рамках Программы временной аренды арендатора (TIL), UHAB сотрудничал с более чем 1600 кооперативами, сохранив более 30 000 единиц доступного жилья.[42]

Некоторые кооперативы в Нью-Йорке не владеют землей, на которой расположены их здания. Эти здания, сданные в аренду часто имеют существенные недостатки для кооперативов. Однако были случаи, когда акционеры здания покупали прилегающие земли, такие как 167 East 61st Street (ранее известная как Trump Plaza), где жители собрали 183 миллиона долларов, чтобы купить прилегающую землю.[43][44]

Студенческие жилищные кооперативы

Основная статья: Студенческий жилищный кооператив § США
Keep Cottage, один из восьми кооперативов в Ассоциация студенческих кооперативов Оберлина.

Студенческие кооперативы предоставляют жилье и услуги питания тем, кто посещает определенные учебные заведения. Некоторые известные группы включают Студенческий кооператив Беркли, Жилищный кооператив Санта-Барбары и Ассоциация студенческих кооперативов Оберлина.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б c «Характеристика жилищных кооперативов». Получено 2 мая 2015.
  2. ^ Маллин, Барри. "Кооперативы с ограниченной ответственностью: правовое руководство" Департамент жилищного строительства и обновления сообщества штата Нью-Йорк, ndg
  3. ^ «Юрист по кооперативным квартирам в Нью-Йорке: советы кооперативов, акционеры, управляющие агенты и коммерческие арендаторы». Получено 2 мая 2015.
  4. ^ «Кондо или кооперативная квартира: вопрос о недвижимости в Нью-Йорке для покупателей, продавцов и инвесторов». Получено 2 мая 2015.
  5. ^ Романо, Джей. «Ваш дом; частная кооперативная аренда: новая модель» Нью-Йорк Таймс (12 декабря 2000 г.)
  6. ^ Купер, Мэтью; Родман, Маргарет К. (1 января 1994). «Доступность и качество жизни в жилищных кооперативах». Окружающая среда и поведение. 26 (1): 49–70. Дои:10.1177/0013916594261004. ISSN  0013-9165.
  7. ^ Нолан, Джилл Эверсол; Блейн, Томас В. (апрель 2001 г.). «Сельское кооперативное жилье для пожилых людей: новая проблема для преподавателей дополнительного образования». Журнал расширения. 39 (2). ISSN  1077-5315.
  8. ^ «Исследование предполагает, что кооперативы могут стать ключом к решению жилищного кризиса | PBA». Pro Bono Australia. Получено 2019-11-18.
  9. ^ «Жилье | Исследование экономического воздействия кооперативов». reic.uwcc.wisc.edu. Получено 2019-11-18.
  10. ^ Закон о кооперативных корпорациях, R.S.O. 1990, Глава C.35: Некоммерческие жилищные кооперативы. Проверено 14 марта 2010 года.
  11. ^ "Les Babayagas, la silver solidarité au quotidien". Libération.fr. Получено 2 мая 2015.
  12. ^ "Фелисации!". Получено 2 мая 2015.
  13. ^ "Фелисации!" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 6 октября 2014 г.. Получено 2 мая 2015.
  14. ^ "Главная - The Sunday Edition - CBC Radio". Cbc.ca. Получено 23 декабря 2017.
  15. ^ Kuhnert, Jan; Лепс, Олоф (01.01.2017). Neue Wohnungsgemeinnützigkeit (на немецком). Springer Fachmedien Wiesbaden. С. 33–56. Дои:10.1007/978-3-658-17570-2_2. ISBN  9783658175696.
  16. ^ Kuhnert, Jan; Лепс, Олоф (01.01.2017). Neue Wohnungsgemeinnützigkeit (на немецком). Springer Fachmedien Wiesbaden. С. 187–212. Дои:10.1007/978-3-658-17570-2_7. ISBN  9783658175696.
  17. ^ "Wooncoöperaties en wetgeving". Получено 2020-09-26.
  18. ^ Тайлер, Клэр (09.11.2013). «Компания« Дели квартиры »- какие они и как работают?». Адвокаты Рейни Коллинза. Получено 2020-04-17. Долевые квартиры компании - это форма собственности на квартиры, когда компания владеет землей и зданием на земле.
  19. ^ Халва befolkningen bor i småhus, Статистическое управление Швеции, 7 мая 2015 г.
  20. ^ «Жилищные кооперативы в сегодняшней Швейцарии» (PDF). Текущие проблемы (11): 11. 12 марта 2012 г.
  21. ^ «Развитие жилищно-кооперативного сектора - Конфедерация кооперативного жилья CCH». Архивировано из оригинал 14 июля 2014 г.. Получено 2 мая 2015.
  22. ^ «Новые кооперативные дома». Cch.coop.
  23. ^ «Катализатор Коллектив». Catalystcollective.org. Получено 23 декабря 2017.
  24. ^ «Как создать жилищный кооператив» (PDF). Radicalroutes.org.uk. Получено 2017-12-10.
  25. ^ «Главная страница MAHC». Получено 2 мая 2015.
  26. ^ «Национальная ассоциация жилищных кооперативов (НАЖК)». Coophousing.org. 18 марта 2014 г.. Получено 2 мая 2015.
  27. ^ «Национальная ассоциация жилищных кооперативов (НАЖК)». Coophousing.org. Получено 23 декабря 2017.
  28. ^ "Североамериканский студент сотрудничества". 12 ноября 2017.
  29. ^ Уитсетт, Росс. Городская масса: взгляд на кооперативный город. Кооператор. Декабрь 2006 г.
  30. ^ «Проблема жизни в Нью-Йорке» (PDF). Журнал Harper's: 918. Ноябрь 1882 г.
  31. ^ Сазама, Джеральд (январь 1996). «Краткая история доступных жилищных кооперативов в Соединенных Штатах» (PDF). Университет Коннектикута. Архивировано из оригинал (PDF) 10 сентября 2006 г.
  32. ^ а б c Кеннеди, Шон Г. (21 мая 1986 г.). «Вопросы и ответы». Нью-Йорк Таймс.
  33. ^ Гарбарин, Рашель (26 сентября 1997 г.). «Жилая недвижимость; новый финансовый вариант для советов директоров кондоминиумов». Нью-Йорк Таймс.
  34. ^ Романо, Джей (1 июня 1997 г.). «Кондо-советы и ссуды». Нью-Йорк Таймс.
  35. ^ Нуссбаум, Джей (апрель 2007 г.). «Планирование неизвестного: заимствование кондоминиума». Кооператор.
  36. ^ а б Карлсон, Нил Ф. (2004). «UHAB достигает совершеннолетия: 30 лет самостоятельного проживания в Нью-Йорке» (PDF). UHAB. Архивировано из оригинал (PDF) на 2008-10-06. Получено 2009-07-15.
  37. ^ Оллред, Кристофер Дж. (2000). Прерывание цикла отказа (PDF). Департамент сохранения и развития жилищного фонда Нью-Йорка. Архивировано из оригинал (PDF) на 2012-02-02. Получено 2013-09-15.
  38. ^ а б Арсен, Дэвид (июль 1992 г.). «Ставки оценки налога на имущество и отказ от жилья». Американский журнал экономики и социологии. 51 (3): 361–377. Дои:10.1111 / j.1536-7150.1992.tb03487.x. JSTOR  3487318.
  39. ^ Душит, Рональд (10 апреля 1983 г.). «Увеличение количества квартир в городской собственности». Нью-Йорк Таймс.
  40. ^ Такер, Уильям (осень 1990). "Скрытые издержки жилищного безумия". Городской журнал. Архивировано из оригинал на 2008-10-11. Получено 2009-07-15.
  41. ^ Волкофф, Майкл Дж. (1999). Жилье в Нью-Йорке: политические вызовы и возможности. Государственный университет Нью-Йорка Press. ISBN  978-0-7914-0353-2.
  42. ^ а б Сохранение и развитие, жилищное строительство города Нью-Йорка. "Разработка". Реабилитация: программа выкупа арендатора при временной аренде. Город Нью-Йорк. Архивировано из оригинал на 2009-05-09. Получено 2009-07-15.
  43. ^ Барбанель, Джош (13 ноября 2014 г.). «Земельная сделка вытесняет некоторых на Манхэттенской площади Трампа». Wall Street Journal. ISSN  0099-9660. Получено 2020-12-01.
  44. ^ «Покупка земельного участка в здании кооператива». 2011-03-27.

внешняя ссылка